重庆商业地产市场概况

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1、重庆商业地产市场概况目录一、重庆宏观环境简述二、重庆市五大商圈简述三、可竞争区域及项目分析四、B3项目定位分析一、重庆宏观环境简述2002-2006年重庆市社会零售消费额餐饮业发展态势良好，继02-03年大幅增长后，04、05、06年餐饮业涨幅均高于15％。2001-2006年重庆市城市居民可支配收入及增长速度居民可支配收入在01－02年增长明显加速后，一直呈稳步上升的趋势。重庆市商服用房投资额虽商服用房投资额逐年递增，但商服用房投资比重在2000年达在22.3%后却呈逐年递减的趋势。重庆市商服用房总空置面积走势03年重庆商业地产空置率在经历较快增长后，增速渐趋稳。高空置率，居

2、全国之首：重庆的组团式商业同质化严重、商服用房自身硬件条件不足，不能满足有效需求与部分商业物业的不断老化、淘汰是导致重庆商服用房高空置率的三个主要原因。未来放量较大：因投资的产生与建筑产品成品具有滞后性，据市房管局资料显示，目前，重庆主城区在建商业物业126个，总面积达401.19万平方米，主要集中在渝中区和江北区。预计主城区未来三年商业面积放量达600万㎡。商业物业投资逐渐降温：据市统计局数据显示：2000年至2006年来商服用房投资比重累计下降了11个百分点。小结：注：面积单位如未做说明，则均为建筑面积主城区商业物业回报较理想：重庆市商业物业平均回报率8-10%。目前，重庆

3、主城区商业物业（以临街门面、商场综合计算）租金约为100-1100元/㎡·月，租金均价约为150-250元/㎡·月，结合重庆发展趋势，未来5年商业物业租金均价将达到300-400元/㎡·月。主城区商业物业售价稳中有升：目前主城区商业物业售价约为2—18万/㎡（套内面积），均价约为3.5－6万元/㎡之间。与06年的均价4－5.5万元/㎡相比，售价稳中有升。二、重庆五大商圈简述五大商圈共存：形成以渝中区解放碑中心商贸区为主的主商圈，周边区域性商贸区为辅的江北区观音桥、沙坪坝区三峡广场、九龙坡区杨家坪、南岸区南坪副商圈共融共发展的消费市场格局。区域中心向心格局、集聚效应显著：90%的

4、消费在各区域组团中得以消化，区域组团式消费特征渐趋明显。重庆山城、江城独特的地形特征造成各区域间交通不便，随着重庆经济的发展与居民可支配收入的不断提高，故此在各区域的核心位置形成同质化的组团式商圈经济的格局。重庆五大商圈分布图重庆城市地形格局解放碑商圈——西部第一街商圈范围：以解放碑商业步行街为核心，东起小什字，西至较场口，南起新华路，北至民生路，占地面积约0.69平方公里。特点：由于优越的地理位置及厚重的历史商业氛围累积，解放碑商圈已形成中高档消费为主，现代零售业和高档服务业最集中的“西部第一街”经营档次：以中高档为主，少量低档补充。未来发展：解放碑CBD的打造将为该商圈发展

5、提供强大动力，但是随着快速发展起来的各次级商圈，解放碑核心商圈的地位有所减弱，解放碑商圈将逐渐向高档化、规模化发展。06年购买力：220亿元06商业供应量：120万㎡06年年均商业租售价格：租：200-800/㎡·月售：5-6.5万元/㎡06年年均出租率：95%主要业态：购物＞娱乐＞餐饮＞休闲＞运动主要客流：重庆市、外地游客日均人流量：30万人代表性商业物业：大都会购物广场：总建面近10万㎡，其中商业面积超过5万㎡，是一个集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合商场。由主力店太平洋百货和独立商铺组成，经营范围包括服装、化妆品、精品、运动系列、家私、餐饮、电玩城、电影场、溜冰场等娱乐项

6、目，档次较高。品牌归属地：香港租售价格：旗舰店太平洋百货采用联营方式：平均扣点为22%-23%店中店平均租价：500元/㎡/月（套内面积）-1F（350）LG（1500）1F（800）2F（500）3F（400）4F（300）5F（200）6F（50）注：上述租金均采用使用面积计算，扣点/租金已含相关管理费用。观音桥商圈——商圈黑马杀出商圈范围：以建新南北路为中轴线，南起观音桥转盘，北至海关，西以嘉陵公园为界，东至龙湖北城天街，占地面积42.42公顷。特点：随着北城天街、观音桥步行街的建成开业，该商圈分为2大组团——北城天街、观音步行街，北城天街以中高档商品及服务业为主，步街街

7、倾向于大众化商品。整个商圈商业形态较完善，功能布局较合理。经营档次：主要以中档为主，辅以少量高档。未来发展：江北商圈已基本形成，分布相对较散，2大组团因主干道分隔开来，不能有机结合，形成共融。虽然江北、渝北区消费力强，但该商圈拦截过江（解放碑）消费尚需一定时日。该商圈计划3年时间建成西部一流的精品商圈、生态商圈、文化商圈。06年年购买力：100亿元06年商业供应量：100万㎡06年年均商业租售价格：租：200-700/㎡·月售：3-5万元/㎡06年年均出租率：85%主要业态：购物＞娱乐＞餐饮