城阳鑫源项目提报案

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1、城阳鑫源项目提报案鹏翔智地2008年08月23日一、城阳区微观分析二、竞品项目分析三、本项目分析四、项目定位分析五、推售计划及销售中心选址六、商业、景观建议一、城阳区微观分析1、目前城阳市场的供应状况2、竞争区域存量分析3、城阳市场成交走势分析1、目前城阳市场的供应状况目前在售26894套，已售11706，已售比例43.53%，市场住宅存量8657套，城阳目前是青岛市住宅存量最大的区域。8657项目所在家佳源片区与周边的竞争性区域内，住宅存量就达到了5643套，占到了整个城阳总存量的65%;项目处于正阳路板块的中心偏右部位，紧邻青银

2、和204国道，有一定的区位优势。2、竞争区域存量分析：2、竞争区域存量分析：在家佳源片区，澳港国际和都霖美景区位于本项目临近，澳港国际高端定位，故与本项目无可比性；都霖美景在规划、定位都与我们相似，是项目主要竞争对象。小结:1)城阳正阳路板块是核心居住区；2)项目所在家佳源片区具有一定区位优势；3)项目主要竞品为都霖美景；准确的为都霖美景把脉，扬长避短，将成为本项目成功与否的决定性因素！3、城阳市场成交走势分析分析：从07年4月截止到年底一直处于上升，从08年开始，受到整个大市的影响，城阳区的销量也是一路下滑；（注：08年5月由于阳光馨

3、园开盘造成了一定的回升）分析：城阳区是目前成交数量最多的区域，城阳在区位、价格和住宅品质方面具有综合优势。-60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-150㎡150-180㎡180㎡-总计2007年4月215127118275363302007年5月25161171068425574302007年6月168570518222522007年7月6127321510019176852007年9月7631741779628596042007年10月285621823215822497632007年11月2635184195170

4、14396632007年12月171830618218122197452008年4月1746111674820183272008年5月273431814410932276912008年6月23382311127423265272008年7月221914092651623377总计1944172284171011632343926394城阳市场近一年左右成交面积分析面积在100㎡以下，单价在4000元/㎡以下，总价在35万以下的房源占据了成交的最大比市场目前需求最大的是总价低的小户型。分析：80-100㎡占据最大比例，80㎡以下面积的供给

5、量很少，在这个面积区间存在潜在市场结论:1)城阳住宅市场依然潜力巨大；2)主流消费者更关注面积小、总价低的房源；3)80㎡以下小户型具有很强市场竞争力，投资自住两相宜；二、竞品项目分析1、可借鉴项目分析2、个案分析——都霖美景1、可借鉴项目分析项目名称开盘时(年.月)主力户型(㎡)销售较好的户型累计销售均价（元/平米）去化情况希尔·景园07.594-12040-80583992.6%林溪美地08.465-9060-91416630.2%可借鉴分析：1)、两个项目共性，定位准确，入市既能立刻找到目标客户群，促成成交；2)、希尔·景园小户型

6、推出，即销售火爆，有效的带动部分大户型；3)、林溪美地，低总价、低首付赢得外来打工人员的认可。2、个案分析——都霖美景都霖美景在规划、定位都与我们相似，通过对它的分析，更准确的为项目定位。户型套数(套)占总套数比例已销售(套)销售比例套二65㎡182.30%18100%套二75㎡283.60%2796.40%套二87㎡324.10%3093.80%套二90--110㎡22027.90%17479%套三110--125㎡17622%13275%套三125--150㎡15920.00%2314.50%套四150--170㎡577.20%26

7、.50%复式9812%22%合计788100%408小面积销售情况较好，65㎡完成100%的销售；小面积在在目前市场还是有需求和空间的。个案分析——都霖美景类别面积区间主力面积单价区间总价区间成交情况成交客户高层，普通多层65-120(㎡)87-9090-100100-110(㎡)3700-5000(开盘至今涨幅500-600元/㎡)40-55万90%60%-70%鲜族、韩国、土著人家族群体一次性3-4套。推广活动：以“都霖美景会员卡”展开的一系列活动，订房优惠2-3万，六重优惠；2006.12-2007.1发放会员卡，作为购房优惠金，

8、具有优先选房的权；按照销售节点，举办产品说明会；分析：1.户型区间、总价区间，符合项目目标人群，定位准确；2.推广活动，对销售和项目口碑传播起到促进作用；3.借鉴其成功的销售经验，作为本项目定位的参考。一组