如何算出物业管理费用

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5、小区物管费作出准确的定价。很多业主以临近小区的收费标准作为参照标准，事实上，即便是同样规模的小区，物管费也是有差异的。只有了解物业管理成本的构成，才能对物管费进行仔细的分析，进而对物管公司提出明确具体的要求。　　　　作为曾经的业委会主任，笔者参与了第一届业主委员会上任后面临的最直接问题——物业管理谈判，而谈判内容涉及最多的就是所有项目费用的缺口。比如一个很现实的问题，物管公司提出，保安的费用是7,500元。据我了解，7,500元应该是一个岗位的费用，而不是一个人的费用。在物业管理公司遵守《劳动法》的前提下，保安员

6、一周的工作时间为40小时，如果按照每人每天工作6个小时，一周下来，保安员的工作时间就会超出法定工作时间两个小时。所以说，一个岗位应该安排4名保安员。现在很多的小区支付不起太高的费用，一般一个岗位用3个人，这3个人其实是超负荷劳动的，如果一天一岗4个人，一个人就要工作6个小时。现在的状况是三个人，每人8个小时轮岗没有休息日，超过的16个小时按照双倍工资支付，相当于聘用了6名保安员。　　　　成本构成的要素　　　　物业管理项目通常分为三大类：第一类是物业管理，其核心内容是按照《物权法》对专有部分以外共有部分设施设备进行

7、维护和养护管理；第二是业主服务，包括安全服务和特约服务，比如保安、保洁、入户维修；另外就是社区服务，像垃圾清运、供电、供水、供暖，这些可以委托给物管公司，有时是由业主委员会、业主大会直接负责的业务，是物业管理最常见的内容。　　　　谈及物业管理，与居民委员会不同，业主委员会更应该关注设施设备管理。精确地讲，一个价值10亿元的小区大概有6、7亿元是共有设施设备。如果从概念范化角度表述，业主买到的能够独立支配的仅仅是户门内的空间，换句话说，有价值的都是共有部位。比如说家里的墙是共有的、不能随意处分的，同时业主又有义务要

8、维护它，如果发生损坏要修理。屋面、楼板、基础、外墙、公共照明等一系列都是共有的。从这个意义上讲，一个小区专有部分的价值约等于零，如果没有共有部位的维护，专有部位一钱不值。所以共有部分的维护、共有设施设备的养护才是业主委员会和物业管理公司关注的核心内容。　　　　一个价值10亿元的小区，7亿元的财产当中大概有2-3亿是易耗的，这些易耗财产的使用价值完全取决于管理。以电梯为例，