【精品】高科广场D座项目全案策划文本

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1、高科广场D座项目全案策划文本［壹］项H策划总论Createyourlifebytheforefinger一、西安市厉地产市场项目战术分析经过近十年的不断发展,现代房地产理念己经在西安市房地产项目的开发屮得以充分运用和发展，追求差异化、个性化的项H竞争力成为项kl开发的核心战术，一切文化、艺术、牛态、环境的因索都能被开发商巧妙地同地产项口嫁接和运用，以避免项目同质化的困扰。纵观西安市房地产项目开发的现状，对以发现不同开发商就不同项忖的个体差异而赋予项忖的主导战术包括：1、高档次战术qV"即“豪宅”，多被应川于人面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体

2、消费水牆之前的“豪宅”项目在西安市并不多，但随着经济发展推动市场购买力的提高，“高档典"住宅已渐渐多见于市场。2、黄金区位战术“地段”是衡量厉地产项目优劣的首要因素，儿乎所有的项目都宣芦fl©的地段优势，除非项目具备真正的地段优势，否则所谓的“黄金区位”只能成为空谈。V3、规模战术Ae除了极少数开发商以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地50-100万平方米以上项廿的实力，而众多开发商却在中小型项廿上大作规模文紀4、优质配套通过住宅项H各项配套设施的高档次满足消芒群体対牛活品质的追求。5、生态环境人们越来越重视生态、健康、绿色与磔瞬合，住宅周边的

3、环境、景观成为人们选择住宅的一个重耍影响因素。丫£'>6、概念创新新概念的确能够吸引市场的注意力，但英需要实质的支持，如果不能“自圆莫说”，概念也就失去了它的意义。“)7、丰富资源项忖周边牛活环碳疥成熟，项1=1升值空间较大。8、属性区分；住宅属性的不同鸟造成目标消费群的差异，如经济适用房的市场会因其目标受众的大规模而具备一定冷)儿作烟地产山场消费群关注的另一个重要因索，价格一旦在同类项目中具冇绝对优势，那么该项1=1的市场认町程度也将极大提高。综合分析以上战术，不难发现无论哪种战术的应用都必须有项目自身及其丿制边环境的实质性依托，战术应用必须精准、

4、深入，表而文章只能将项目带入困难。经过我们的分析，髙科广场D座项目除了在地段上具有一定优势外，其他因素都缺乏突出特色对以作为战术运用的依据，即高科广场D座项目在战术界定上较为模糊。一招致胜不尽可行。所以我们认为，对本项目进行深入研究分析，综合项目特质与开发商实力，发掘项目独特的竞争优势，通过对一系列多元化竞争优势的删造來实现项目旺销的目标是本项目开发的策略之源。二、蜩造多元化核心竞争力随着房地产市场的逐渐成熟与消费者的口益理性，单靠包装与炒作的就能卖得满堂红的时代已成追忆，而将“产品均好性''奉为旺销上帝的做法，显然不是明智的竞争选择。对丁新时期楼盘

5、旺销的思考与界定必须跳出过去与现在的框框限制，在一定的高度与战略层面上把握,以寻找差异性因素与内在决断力，挖掘出楼盘旺销的核心基I大I。任何旺销楼盘都是认真研究帀场,努力适应消费者真实需求的结杲。楼盘要实现旺销必须满足三个条件：一是定位准确；二是树立楼盘独特竞争优势；三是营销策略得当，这三个方而构成i个有机的整体，互相联系，互相贯通，是现阶段楼盘开发中的颠扑不破的“热销定律雹止如一个人成功可能有方方血血的条件，而其成功的决定性力量往往是其无对替代的核心因素。我们血临的问题对能很多，但关键是核心问题的重要解决。同样在旺销的三大因素中，独特的竞争优势，被

6、认为是旺销的最重要的因索，也是新时期楼盘旺销的核心竟争住楼盘的核心竞争力具有针対性与时效性。启地产开发不町能脱离区域市场而盲目尅必须是在准确定位的前提下，打造出适合市场需求的楼盘。而楼盘的核心竞争力是利;对区域市场与目标客户而言的，脱离这一前提，具有其核心技术，但楼盘所具有的核心优势往往随着时间的推移与被旱師消失。如果每一个楼盘都具有了这种优势，也就无所谓独特与核心了,而II随着人们希费心理的变化，对楼盘某些特征的认可与价值追求也将变化。因此，楼盘的核心竞弱魚看一定的时间性。某一楼盘的核心竟争力是与对手楼盘相比而言。而不是与类型楼盘相比都具有竟争优势

7、。否则，将陷入盲口的“竞争力力能论”陷阱，而过逾亲产品均好性。例如市内单体楼与郊区规模化小区的竞争优势往往区分开的，别墅与减琢鸡字楼的竞争优势也是迥然而异的。在楼帀同质化的今天，对于“如何才能在激烈的竟突显楼盘优势而获得成功”的问题，可能就是：打造楼盘的核心竟争力。开发商寧握了核心竟争力如同拥有了打开旺销市场Z门的“金钥匙”，再运用恰当的开启技巧•)，即可见证灿烂的新境界(旺销场面)。三、规模大小的界定小规模项目的开发特点分木解读A：研究对象界本项D系小规模住宅，有两个重要界定：(1)小规模住宅論品住宅和公寓式住宅，不包括别墅、豪宅和福利房。(2)规

8、模的聲、，以占地而积(或用地而积、红线而积)为标准划分的，即占地而积在10000平方義聊的项目。解读B：待彭