麦哲森-2010年金鼎盛地产-昆明游龙宾馆项目改造营销战略

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1、麦哲森愿与金鼎盛地产一道见证项目的成功与辉煌！非常荣幸参与游龙宾馆项目的营销方案提案。游龙宾馆项目改造营销战略®20101011谨呈:金鼎盛地产委托方：金鼎盛地产报告方：麦哲森地产机构密级：时间：2010年10月11日本案成功的路线图与关键举措是什么？TextTextTextText商业成功=项目成功，项目成功有赖于商业成功商业成功=成功的主力店引进+品牌主力店引进销售的成功=足够诱惑力且让人兴奋的投资模式设置销售的完整性=良好的通道设置+均好性的商业划铺。销售的高溢价性=极具吸引性的商业题材+高超的炒作+优秀

2、的包装。TextText本案的销售目标与总产值是多少？1、公寓的目标销售单价为13000元/㎡2、酒店式公寓的目标销售单价为15000元/㎡3、一楼商铺的目标销售单价为50000元/㎡，二楼商铺的目标销售单价为30000元/㎡。总值总值总值2338.56万元6882.44万元19465.69万元28687万元整盘销售周期及进度安排时间节点事件期间工作内容2010年10月底进场营销中心确立装修、招商与洽谈2010年11月1日－11月30日酒店、公寓认筹；商业认筹商业招商洽谈公寓、酒店认筹卡10000元/张，放量6

3、63张（3：1）商业认筹铂金卡5万元/张放量300张；钻石卡10万元/张，放量150张；（3：1）2010年12月5日酒店、公寓开盘一次性集中开盘，销售率达到50%以上2010年12月12日商业开盘一次性集中开盘，销售率达到50%以上10月11月12月1月2月3月4月2010年认筹期2011年启动期准备期营销中心装修完毕营销中心包装户型效果图营销方案确立LOGO、形象、物料设计完毕一期老客户梳理办理酒店、公寓、商铺认筹卡梳理客户商业招商酒店清盘开盘达50%酒店、公寓公寓商业集中开盘清盘各物业销售分期总纲图开盘期

4、尾盘期类别楼层可售面积销售单价销售产值产值比例面积比例备注（㎡）（元/㎡）（万元）酒店6F1364.29150002046.4424%41%带精装，返租销售5F16121500024184F1612150002418公寓3F1798.89130002338.568%16%带精装家电合计——9221——商场2F2211.63300006634.8923%20%招商先行1F2566.165000012830.845%23%留二楼大堂后硬卖合计19465.7总计11164.97——28687100%100%——可售货

5、包产值测算销售节点与回款时间表营销事件回款金额回款比例备注（万元）营销中心开放，集中认筹6632.31%10000元/张卡按3比例系数计商业认筹300010.46%50000元/张卡按300张计100000元/张卡按150张计公寓、酒店公寓解筹394813.76%该货包产值的50%，并扣除退卡费用公寓、酒店公寓尾盘414914.46%该货包销售达95%以上商业开盘965333.65%该货包销售达65%并扣除退卡费用清盘727425.36%商业35%，酒店5%合计28687100.00%——商业的铺位如何划分？原

6、图提示方案1的划分方式1F17.1m25.2m9.3m3m3.9m3m3m7.2m酒店大堂3.13.17.2m5m3m3m3.9m3m促销摊位麦哲森观点：商业通道是商业运营的生命线。一层商业：通道整改——如图所示(浅蓝色)，在商场中部设置3.9米宽商业主通道，3米次通道，呈“井”字型布局，保证各商铺的通达性及均好性。打造敞开式商业街区，增加商业价值。酒店大堂——将酒店大堂设置在二线铺位区域，并通过商业街区通道直达电梯厅。同时通过主入口处也有一定的招示性。铺位划分——将商业划分为对内对外经营三排局部四排商铺铺位，

7、临街一线铺位可双向经营，面积控制在40㎡以下(约40%公推计)；二线铺位面积控制在20㎡以下；三线铺位面积与二线铺位一致。设置四部自动扶梯，有机结合商业空间，模糊处理楼层间的商业价值，全面提升二楼商业价值。17.1m25.2m9.3m3.9m3m3m3.13.17.25m3m3m3.9m2F方案2的划分方式(采用)1F17.1m25.2m9.3m3.9m3m3m酒店大堂3.13.17.25m3m3m3.9m增设特色休闲餐饮商业与酒店的投资政策设定投资政策设定的基本要素投资的首付与门槛的高低投资的回报与未来的希望

8、投资的风险控制与保障系统成功的投资模式应将首付控制在20万以内，尽量面向大众投资群体。成功的投资回报应将年回报率设置在8%左右。成功的投资回报应将年回报率设置在8%左右。投资模式——商业方案一铺位面积控制:一层40平米左右；二层20平米左右，有效降低总价，降低投资门槛。返租模式：返租年限为5年售价按实收价上浮20%。年返租率7%，总返租额35%成交当日，即时返租后两年，以减轻首付压力，