惠州马安项目分析报告

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1、惠州马安项目【可行性分析报告】2010-10-10K项目概况用地性质：商住用地项目名称：未定地理位置：惠州市惠城区马安中心区项目四至:本地块位于惠城水口中心区03-04地块,东侧为三环路,西侧为水口大道，南侧为15米的规划道路，与现有楼盘“蓝波湾”相临，北为苴它商住地块。用地现状:项目地块现状1.1项目经济技术指标和有关参数土地使用年限70年。本项目经济技术指标和有关参数：◊总用地面积：130000m2o◊总建筑面积:260000m2◊土地性质：商住用地◊容积率：W2.01.2交易条件该地块现为农场，由华盛公司所有，华盛公司以该项目土地与我

2、司合作，并将土地（商住）过户到我司名下，我司承担楼血地血价为650元/nV及契税(总价的3%),其余所有涉及项冃土地的税费由华盛公司负责。合作分成比例为:我方占83%,华盛公司占17%。2、市场情况分析(1)惠州整体房地产市场情况近年来，惠州房地产市场供需两旺，房价不断攀升，空置面积略有下降；一、二手房市场成交量和成交价格，都呈现不断攀升的态势,2010年10月份预售均价为5500元/itf；从客户群体来看，深圳客户來惠州置业热情高涨，占消费量的20%以上，近期的土地交易活跃，地价不断抬高。人量外地开发商进驻惠州，他们将提升惠州市场的整体开

3、发水平；从市场供应量来看，未来市场供应不断加大，竞争日趋激烈；从楼盘产品来看，外观、户型、功能空间设计、园林设计水平都日趋接轨深圳等-线地产发达城市，同时在销售以及推广上，日益分工细密，专业度不断增强。(2)项目所在的房地产区域市场调查分析马安拥有充足的土地资源及前景广阔的交通优势。但是城市发展水平不高，周边配套尚不完善。物业类型以小高层和别墅为主，别墅含独栋、联排、商居别墅，别墅产品中又以联排为主。现阶段在售的项目户型主要以3房、4房及别墅为主，面积均较大。别墅物业价格主要在6000-9000元/川，在售的小高层、洋房均为大户型产品，价格

4、相对其他片区较低，3500-5000元/nf左右。未来儿年内市场竞争将非常激烈，主要是高端、大规模的楼盘之间的竞争，同质化相对较严重。3、项目SWOT分析优势：•马安片区将是未来保障性住房，片区潜力大；•临近蓝波湾，合生国际等高档楼盘，利于楼盘形象建立；•产权清晰，地块平整，本身已是商住地，随时可开发；•地块周边为多层建筑，无视线遮挡，视野开阔；•周边路网发达，交通便利；劣势：•项目周边待开发，目前在市民心中为偏僻地段；•区域居住人口有限，有效需求受到挑战；•周边公共生活配套尚不足，目前居家氛围较差；机会•马安受未来发展及辐射力影响，发展潜

5、力无限；•水口文化体育屮心配套的进一步完善及鹿江滨江休闲景观带的打造，将使马安更具发展潜力及居住价值。•机场路即将动工，四环路正在建设中，三环路进一步奠定城区人动脉地位；•随着深莞惠医保通用，深莞惠一体化进程再次加速，对惠州房地产市场起到正血的推动作用。威胁•宗地所在片区未来推盘量巨大，市场竞争激烈，同质化相对严重；•南部新城、江北及本片区住宅的开发，将分流本项目的置业群体；•国家政策的不明晰，未来对房地产调控程度也将给地块的开发带来威胁。4＞项目定位（一）片区楼盘客户群体分析:楼盘名称产品类型价格项目置业客户群体合丫国际新城联排别樂、小高

6、层联排：7800小高层:4100主要为惠州城区及周边的金领阶层和私营业主，以及部分深圳、东莞、广州的投资客，少量来自中国台湾、香港的客户。锦湖湾联排别墅、洋房别墅6300洋房3700别璽客户主耍是发展商圈内朋友，部分项目周边小企业主。世纪东方城联排别墅、独栋别墅、公寓、小高层联排6000小高层3800从所登记的客户来源信息可获知，小高层的客户主要为水口镇原村民及大湖溪屮高管理层，别樂的客户以惠城中小企业主为主。蓝波湾观景洋房、别墅别墅8000洋房400060%的客户是惠州本地客户，主要为企事业单位的高层管理人员、私营业主、政府高层公务员；4

7、0%为深圳、惠东等地的客户。珠光御景湾小高层3700周边企业主及高层员工，投资客户，部分水口本地私营业主东方威尼斯联排别墅、洋房、小咼层洋房5200别墅9500企事业单位的高层管理人员、私营业主、政府高层公务员，深圳客户荷兰水乡别墅，洋房，高层别墅8000洋房5100主要是惠州企事业单位高管、政府高层公务员，私营业主、深圳客户从马安现有楼盘的置业客户群体来看，马安片区各楼盘的客户主要集中为企事业单位中高层管理人员、私营业主、企业职工、个体工商户以及部分投资客，而这部分群体正是惠州水口目前和未来的最主要置业群体，客户层次较高且承受能力较强。（

8、二）宗地产品分析该宗地占地规模一般，所在片区景观资源丰富的高档楼盘一般容积率均在1.5以下，本宗地限定容积率不超过2.0,高度不超过48米，适宜营建中高档次楼盘，且周边蓝波湾、合