房地产业税务稽查业务培训

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1、张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM房地产业税务稽查业务培训张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。土地的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和

2、代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。代建工程的开发经营的特点1.开发经营的计划性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM房地产开发的基本流程1.项目设想及可行性研究2.项目立项及企业审批3.项目规划4.

3、土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM房地产开发的手续房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。前期手续办理，最重要的是

4、要取得以下四证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设项目开工许可证》张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM取得计划部门审批意见：根据《中标通知书》、《履约保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见；提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。主要取得两证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》取得规划部门审批意见：张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM取得土地部门意见：取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，

5、到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。取得建设主管部门意见：《建设项目开工许可证》张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让：土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定＞（国土资源部令第11号）明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖

6、或者挂牌方式出让，商业、旅游、娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造

7、成动工开发迟延的除外。张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM协议方式出让：协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：工业用地；政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；属急需或特别鼓励发展的项目用地；政府以土地入股合作的项目用地。土地使用权出让金的收取：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。土地使用权转让：土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权

8、的土地使用者，通过买卖、赠与、交换或者其他方式将土地使用权再转移的行为。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合有关条件。张北县地方税务局稽查局7/15/20214:34:15PM竣工验收：竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收。预售许可证：根据《中华人民共和