红塔策划报告

《红塔策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、第一部分项目所在区域市场背景分析一、观音桥片区总体区位特征1、北城绝对中心的地位，各种配套发达完善观音桥片区对江北以至后来的渝北区而言，具有悠久的历史地位，北部地区的城市衍变都是以观音桥为核心展开的，无论是最早的观音桥商圈的成型、到中期渝北阳光城一帶的崛起直至目前观音桥步行街的建设，都是在观音桥周边区域进行。经过多年的发展，该区域已成为北部地区商业最集中、市政配套最完善、公交线路最发达、金融机构最密集的地区,也是北部地区居民购物、办公和休闲娱乐的中心区域。其地位正如渝中区的解放碑、南岸的南坪、沙

2、坪坝的三角碑、九龙坡的杨家坪，属于区域性的轴心地位。2、90年代早期，大量房产项目盲目入市，导致区域内烂尾楼现象严重观咅桥片区的房产市场在90年代中后期曾一度发展过热，大量单体楼涌现，重复的产品供给超过市场需求的承受力、加上发展商资金链的问题、各种债务纠纷等等，使得观音桥成为市区内烂尾楼较为严重的地区，从观音桥转盘至红旗河沟转盘沿线，就有11栋之多一—华音广场、下禧年酒店、金观音大厦、新科大厦、江田君悦大厦、宏泰大厦等一大批四久工程，使观音桥地区的房产市场陷入烂尾楼的怪圈，一蹶不振。其后上马的项

3、目都十分谨慎,造成2000年后，观音桥地区房产供应量十分稀缺，反而在周边的红旗河沟、五里店、五黄路、新牌坊等地区，房产发展如火如荼。3、观音桥商圈的进一步完善将对房产市场起到极大的促进作用近两年来，江北喊出了“拦截过江消费”的口号，无论是政府、各大商家还是地产开发商都积极地朝该目标奋斗。首先是江北区政府大手笔进行观音桥商圈的重新规划，我市主城区内最大的商业步行街将在此修建，根据整体规划，未来观音桥商圈包括两大功能片区——一部分是以娱乐休闲餐饮为主，另一部分是以购物中心为核心，集中布置一批大、待、

4、名、老精品店，从而形成江北主城区核心商业中心和未来重庆北部中央商务区的一部份。未来观音桥商圈的区域面积将达到4平方多公里，其不仅仅是江北区的商圈，而是重庆北部新区共同的商圈，不只是一个狭义的专业市场，而是重庆市现代商贸的示范区。政府搭台，企业唱戏，各大主力白货纷纷进驻，除了早前的重白、新世纪、北京华联三大白货之外，今年深圳茂业百货和台湾远东百货的强势进驻，为江北观音桥商圈注入了新的活力。不仅如此，江北区政府还将引进更多的高档百货拦截过江消费，给观音桥商圈带来更好的发展。商业的成熟与发达无疑给观音

5、桥区域的房产市场注入了一剂强心针，依托商业步行街的建设，去年下半年以來，步行街周边空置多年的烂尾楼纷纷找到了买家，重新包装上市，而江北区的商业地产也因此有了强劲表现一一协信•黄金海岸、龙湖•天街二号等销售火爆，区域内商铺的租金价格也一路上涨。市场供应现状1、产品类型目前，观音桥地区的在售项目中，表现出明显的产品结构单一的特征，在总体供应量不大的背景下，住宅项目占据绝对主导地位，其供应数量占总量的71%,写字楼和商务公寓有少量供应，各占总量的14.5%。祥见如下:项目名称地理位置项目定位建筑形态天

6、奇•怡畅苑江北区塔坪26号中高档住宅高层绿湾•嘉景苑江北区中兴段（原三钢厂大门）中高档住宅小高层、高层春江名都江北区中野路口建东大厦中高档住宅小咼层、咼层光宇•阳光海岸江北建新东路70-118号中高档住宅咼层巴黎公舍江北区塔坪120号小户型公寓高层数码人厦江北塔坪120号纯写字楼小高层茂业•东方时代江北区建新北路与洋河路交界处商务公寓高层2、供应量目前观音桥地区在售项目的供应总量为454963m2,其中住宅220945m2,占总量的48.5%;商务公寓70000m2,占总量的15%;写字楼340

7、18m2,占总量的7.4%,商业部分80000m2,占总量的17.5%o纯住宅为仍该区域的主力产品。项目名称总建筑面积天奇•怡畅苑19000m2绿湾•嘉景苑38000m2春江名都94945m2光宇•阳光海岸69000m2巴黎公舍50000m2数码大厦34018m2茂业•东方时代15万Hi?,其中塔楼7万in?3、产品特征＞价格区间项目名称价格天奇•怡畅苑套内均价3100绿湾•嘉景苑套内均价3200春江名都套内均价3300光宇•阳光海岸套内均价3300巴黎公舍套内均价3400数码人厦套内均价395

8、0茂业•东方时代商务公寓套内均价6200元/平方米目前，观音桥地区住宅项目的套内均价在3100-3400元/汗之间，其价格水平在整个江北区处在较高位置，并且今年新推项目的价格较去年有了较大幅度的上涨，以2003年建新东路推出的代表楼盘——银泰新苑C座为例，其套内均价仅2700元/Hi?,而今年同在一个路段的——光宇•阳光海岸，其套内均价已达到3300元/n?,单价上涨600元/n?。其原因一方面跟重庆房产市场今年的大环境有关；另一方面，区域内供应项目的奇缺也是价格大幅飙升的重要因素。写字楼价格的