关于县城小区物业管理情况的调研报告

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1、关于县城小区物业管理情况的调研报告县政协第三调研组县政协第三调研组围绕“加强小区物业管理，综合治理脏、乱、差，改善社区人居环境”课题，深入到县直相关部门、城关镇及所辖的五个社区、九个小区和部分物业公司，听取汇报、查看现场、组织座谈，广泛听取社区干部、小区居民、部门负责人、物业管理从业人员意见建议，全面调查分析了县城小区物业管理现状，并就加强县城小区物业管理提出意见建议。现将调研情况报告如下：一、存在的主要问题（一）部分小区脏乱差现象十分突出，物业进驻难。据调查统计，县城249个小区中有70个小区属“三无”小区（无物管、无主管部门、无人

2、防物防的院落、楼栋），占小区总数的28%，“三无”小区共有居民4603户13839人。这些小区基础不配套，设施陈旧老化，既无亮化、又无绿化，管理混乱，脏、乱、差现象十分突出，与主街道亮丽的形象形成强烈反差。如酒厂小区内，消防通道内搭起了车棚子、篮球场上码起了柴火堆子、绿化带里种上了菜园子，公共厕所不通自来水，居民上厕所自带水桶冲刷。生活生资小区路面破损严重，垃圾遍地，排水不畅，车辆乱停乱放。方正印务小区乱搭乱建随处可见。这些小区水电管网老化、房屋失修存在脱落隐患、脏乱差现象严重，治安消防隐患多，不具备物业管理企业进驻条件，遇到检查时，

3、卫生一般由小区主任或者组织低保户进行清扫。在创建文明县城、卫生县城活动迎检中，环境卫生基本靠社区干部突击。（二）业主委员会组建滞后，作用发挥难。县城已实行物业管理的30个小区（楼盘）只有神艺时代广场、精英小区、商务局小区、凤凰新城还建房小区4个小区组建了业主委员会。已组建的业主委员会存在履职能力差、作用发挥不到位的问题。如，花园式的凤凰新城还建房小区365户拆迁户于2015年10月入住，入住前由八方公司提前聘请汇川物业进驻管理，八方公司支付三个月的物业费10万元，物业公司管理井然有序，居民十分欢迎。2016年1至12月，汇川物业公司继

4、续管理一年，按每平方米每月0.6元应收管理费30万元，而实际只收到20%。余家坪城中村改造项目指挥部和城关镇多次督办，业主委员会仍然不能有效协调业主交纳物业费，致使汇川物业公司于2017年1月从小区撤走。如今小区内杂草丛生无人管、垃圾遍地无人扫、乱搭乱建得不到遏制，因无电费路灯不亮、无法进行加压供水，居民怨声载道，多次打市长热线反映情况。（三）物业服务企业小弱散，规范服务难。据调查了解，县城249个小区，物业管理覆盖的只有30个，仅占12%。同时，物业服务企业发展参差不齐，管理规模过小，综合实力弱。目前县城内已注册物业服务企业16家，

5、其中二级资质企业2家，三级资质企业14家。16家物业服务企业中，管理1个小区（楼盘）6家，管理2个小区（楼盘）6家，管理3个小区（楼盘）3家，管理5个小区（楼盘）1家，呈现出“小、弱、散”的局面。由于我县物业市场还处于发育初步阶段，还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，而是开发商自行聘请物业公司进行物业管理，部分物业企业缺乏竞争意识和责任意识，工作人员缺乏系统专业的培训，规范管理能力弱，日常管理就是“扫扫地、看看门、拦拦车、收收费”，与现代化物业管理的要求差距较大。少数物业管理企业为了降低营运成本，

6、随意降低物业服务标准，导致业主与物业公司之间的纠纷不断，业主上访时有发生。（四）业主与物业之间缺乏有效的沟通，物业收费难。据调查了解，物业企业收取的费用主要有三种，即物业服务费，代收水费、垃圾清运费。部分小区业主和物业之间缺乏有效的沟通桥梁，物业服务活动中的相关矛盾和问题得不到及时化解。同时，业主思想境界和素质参差不齐，有的缺乏“花钱买服务”的意识，有的认为物业企业不应该将水费、垃圾清运费捆绑在一起，有的认为物业服务费与所接受的服务之间存在差距，有的认为业主分担的水损费用不合理而不交物业费，有的拆迁户认为自己是拆迁户不应该交物业费，所

7、以恶意拖欠物业费，导致物业企业运行缺费用，员工工资难以发放，小区小型维护难以进行。湖北汇坤物业管理有限公司2013年10月入住叶家湾小区后，至今只收到一个季度的物业管理费，物业公司靠6个门面出租免强维持运转，今年7月该公司已发布撤出公告。昔日新型社区的亮点工程，省、市、县各级领导经常参观学习，目前乱搭乱建、乱堆乱放随处可见。少数物业企业为了维护权益，采取诉诸法律等手段，反而进一步加剧了与业主之间的矛盾，形成了恶性循环。二、存在问题的主要原因（一）思想认识存在偏差。部分干部对加强城市社区小区物业管理的重要性认识不够，不同程度存在重农村环

8、境改善、轻城市“三无”小区改造，重农村弱势群体、轻城市贫困居民的现象。有关组织及相关部门宣传、落实《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》不够到位，缺乏支持物业企业发展壮大的政策措施，社会对物业管理关注度不高。一些