地产全程策划纲要

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1、地产全程策划纲要地产全程策划纲要!!第一部分项目投资策划营销项11投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项冃的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。项口投资策划营销可对项口进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏捉出专业意见。一项F1用地周边环境分析1、项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状（水、电、气、路、邮、通讯、网络；土地平整度）2、项目用地周边坏境调查地块周边的建筑

2、物绿化景观口然景观历史人文景观坏境污染状况3、地块交通条件调查地块周边的市政路网以英公交现状、远景规划项ri的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施周边可能存在的対项目不利的T扰因素历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运行状况国项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项冃所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所

3、在地商品住宅市场板块的划分及其差异5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块的优势2、项目地块的劣势3、项目地块的机会点4、项目地块的威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研类比竞争楼盘基本资料项目户型结构详析项目规划设计及销伟资料综合评判2、项冃定位市场定位：区域定位主力客户群定位功能定位建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析的基木方法和概念商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项冃确定该类楼盘价值实现的各要素及其

4、价值实现中的权重分析可类比项FI价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要索的对比值根据价值要索对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差界：自然和绿化景观的差界教育和人文景观的差界各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项IT可提升价值判断A建筑风格和立血的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因索B政策因素2、项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项冃价值类比分析：价值提

5、升和实现要素对比分析项门类比价值计算［广告］《售罄》没地方买？房策直邮。现在就要!为理想而战上士#2发表于2005-9-1614:08资料文集短消息接着来！六项目定价模拟1、均价的确定UID4222精华积分45帖子149专业执八・、心信用房策币1•住宅项目均价确定的主耍方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价2、项H中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：差异性价格系数定价法（口照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）•各种羌异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度

6、.具体单位定价模拟七项冃投入产出分析1、项冃经济技术指标模拟.项冃总体经济技术指标•首期经济技术指标2、项Fl首期成本模拟.成本模拟表及其说明3、项冃收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表53推广2注册2005-8-22來河状态离线•敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销伟价格变动时对利润的影响八投资风险分析及其规避方式捉示1、项目风险性评价.价值提升及其实现的风险性:项H的规划和设计是否足以提升项H同周边项H的类比价值项H形象包装和营销推广是否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本•对销

7、售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间3、经济政策风险•国际国.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议1、影响项n开发节奏的垄木因素.政策法规因索.地块状况因素•发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求.销售策略、销售政策及价格控制因索.市场供求因索.上市吋间要求2、项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论［广告］《售罄》没地方买？房策直邮。现在就要！为理想而战上士UID4222精华0积分45帖了149专业0热心0信用