对规划设计策划的几点思考

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1、对规划设计策划的几点思考关键字：规划设计，环境容量，小区环境，建筑形态，配套设施，朝向，口照住宅消费市场流行•这样一句话：“想不想买看环境，掏不掏钱看房型，满不满意看管理”。可见规划设计是赢得市场的关键阶段。居住小区是由住宅、公建、环境、道路等耍素组成，通过建筑艺术、环境艺术、文化艺术、工程技术、物业管理等综合实施形成的居住空间。规划设计策划是以“以人为本"为宗旨，以市场为导向，以项目投资决策为依据，集土建、景观、绿化、物业、营销...Z大成，最大程度地挖掘和提升小区的空间价值，提高小区吊位和含金量。开发商和设计人员应该把自己置于住八

2、的位置，研究如何在最人程度地满足人们的生活需求、学习需求、工作需求、生理需求、心理需求…的同时，尽町能降低小区开发成本，使小区开发达到预期的目标。（一）居住小区规划设计策划阶段必须克服的三种倾向规划设计与策划的质量直接影响楼盘的销售和效益，这已是不争的事实，但在实际工作屮,仍然要克服三种倾向。一是盲目压缩规划设计的时间。有些开发商拿到土地后，巴不得一復之间把小区造好，这种心情是可以理解的，应该看到，虽然项目投资决策策划对小区开发已作了正确的定位,但招标文件编制和中标方案优化、扩大初步设计、施工图设计各个阶段，是把小区开发决策付诸实施的

3、关键阶段，是对总体规划、环境、房型、设备…具体细化、反复推敲优化的阶段。合理的设计周期是保证设计质量的询提，何况规划设计阶段实际上应包含许多策划方而的工作，其所涉及的深度和广度远远超过原“设计周期定额”所包含的工作内容。如果事先没有进行认真地策划，事后感到这也不对，那也不行，“赶工”的结果就是返工，工程做到哪里，改到哪里，不仅造成经济和工期的损失，规划设计的“含金量“也难以得到保证，最终结果也难以把握；同时，由于kl前实行工程竣工验收备案制，垂人修改必需按原来的程序进行审图和备案，往往造成停工和工期损失。二是盲FI压缩设计费。应该看到

4、，我国目前实行的是设计低收费，仅为工程造价的2%左右，在工程总成本中所占的比例更小，一般不到1%,这样的收费标准还要压低，设计单位的设计成本都很难保证，就更难做到“精心设计”，粗制滥造的结果是造成设计质量下降、成本增加和返工。一个甲级院的院长对我讲过这样一件事：某工程设计屮标后，开发商的态度是“5元一平方，否则叫别人去做”。首先作为开发商要认识到规划设计是历地产开发降低成本，提高产品竞争力的关键阶段，要处理好“芝麻与西瓜叩勺关系；作为政府管理部门，对设计收费下浮必需有严格的规定。三是对设计单位的工作总量应冇所控制。冇些设计质量好、中标

5、率高的设计院，全院上下疲于奔命，口夜加班，节假口也很难保证，影响设计人员的健康和学习，长此以往设计质量难以得到保证，也不利于设计市场的可持续发展。建议有关管理部门根据设计单位的资质等级和人员状况，规定-•个“满负荷”的丄作量，并加以控制。（二）居住小区规划设计的基本内容居住小区规划设计基本内容大致可分为土地与环境容量、建筑形态与小区环境、住宅建筑的功能、建筑结构、配套设施、环保与防灾减灾等六个人项近白个子项，内容极其丰富，需要开发策划认真研究。（三）规划设计策划以个阶段：1）投资决策阶段的主耍策划内容：①目标客户一小区开发定位一品牌策

6、划；②综介分析小区的规划参数、开发品牌、多高层比例、环境等因索,选定介适的容积率；③启型及房型而积的确定及其人致比例；④住宅技术指标和质量标准的确定；⑤动静交通的统筹考虑；⑥物业管理模式的定位；⑦小区“亮点”综介分析，主题确定。（2）设计招标文件编制阶段的主要策划内容：把投资决策策划的有关内容，进一步细化、深化、具休化，作为设计招标的设计依据。（3）中标设计方案优化和扩初设计阶段的主要策划内容：开发商的开发策划和设计人员的设计思想相结介编制的规划设计方案，经多方案比较和专家论证，选定中标方案并进一步优化；在环境设计、物业管理包括智能化

7、定位、分质供水…统筹考虑的同时，通过技术经济分析，确足地基基础和上部结构方案，通过市场调杳、技术经济分析，初步确定电梯等主要设备的选用，进行扩初设计。（4）施工图设计和项目开工后的跟踪优化阶段的主要策划内容：根据扩初审批会议的意见和开发商对扩初内容进一步研究，在施工图设计前再次进行调整、优化，避免以厉发生人的返工；项目开工厉，根据审场情况和预销售惜况，对历型、环境…进一步调整和优化。规划设计策划不仅是通过技术创新、理念创新捉高产品附加值的关键阶段，而口还是控制和降低开发成本的关键阶段。据冇关资料显示，对项目投资的影响程度，初步设计阶段

8、为75-95%,扩初设计阶段为35-75%,施工图阶段为5-35%,项日开工后更小。规划设计精心与否，不仅关系到产品的质量，对开发成木的影响也很人。施工图设计可以有条件地逐步推广“限额设计”的方法，即对每平方米建筑的造价