房地产策划房地产策划报告

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1、1.4区域市场及本项H周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古山、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170力；其屮核C?区15力；屮心片区58力，综合组团97力。）确立21世纪以高新技术产业为主导区城象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢交通糾I：一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域卬彖有所改观。销售状况

2、:销售期普遍较长，F在1.5-2.5年左右。销售率一m能坦理k平，肖售率在6070%左右媒体关漲较高,户型分析:供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小®R住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价粉析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅］600-1900左右，2000元/平方米是一个W客户群分析：主要为车行半/J耐范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自3部分汇又，堆

3、来自其您也区3040岁年龄段人群为消费主体。城市翊后湖三大居住组团之一，规划密度达到300~500人/平方公里。综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质暈达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，肩湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区屮最好的）规划中跨I吃己十大公共建筑的后湖体育中尤代于后湖。后湖先品开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项Id和儿个盘的后续开发，供应量星上涨趋势,1.5片区竞争格局汉口与丿不湖片区同层面价位竞争区域日前上要集中在金

4、银湖、常青和杨义湖三个片区，开发量都m人。各片区主要楼盘列举：后湖片区：东方更星园、竹叫苑佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项日（未动工）金银湖片区：万科网季花城、碧海花园、书香水榭杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区常青片区：常青花园十二期、十四期竞争片区位置示意图:金银湖片区常青片区张公堤杨义湖片区发展应人批国家机关西北湖金融一綁了解放公园竞争片区比较表比较项目后湖錘湖杨叉湖常青目前片区集中均价多层1800,小咼层2200多层1600-2300多层2000,小高层2500多层1800市政配套较怎较怎W稍好商、I

5、I®套W梢好距市中心距离彳妪较远海戋路少，倘L、地铁*W通轻轨，目戋路少交通线路较多通地铁、轻轨？？/,景观观资源做湖无无区删象新兴片区，城乡结合带向中高档住宅区迦新兴片区中高档住宅区相比属;HH城姻最早的目前较成熟的中低档住宅区发展前景临科拽园，人型综合居住组团环湖中高档居住组团开删力较小已成型，建设用地减少综価介后湖在目前的片区比较中不占优势；片区优势为距市中心直线距离短、原冇物业形彖尚可；项目的脱颖而出主耍要依靠项目本身。1.6竞争项冃比较区域内：厉湖生态花园、城开项目、世纪家园区域外：万科卩怦花城、阳光花园、常青小

6、区、新华家园注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超出f层面的可能。与区域内楼盘价格芜距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升；与区域外楼盘相比，不占明显优势，主要优势为地段、小区环境；地段的优势是不可替代的，木项甘距市屮心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚集区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是麻湖出现局长楼的重要原因。同层面主耍竞争对于锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园

7、0061008100LI009TEft-嘶卿晋鹫oozzOOTZ0(X)3重点项目比较分析在我们圈运的主要竞争对手中，万科以季花城无疑是其中立意最高的，它的客户层面与我们是相近的，区域也有-立的覆盖性。以万科四季花城为竞争对手的分析将使我们站在一个比较高的平台上來看问题，以确保我们的项日的成功。项目万科四季花城东方恒星园二期比较分析（以万科项目为基准）地段金银湖、跖屮心区域远后湖、距屮心区域近、花桥北本项目占优，“离繁华很近”公共交通无，轻轨前景车辆少综合比较略差层数4、5层7层略差风格欧洲小镇（德式），标志性明显现代风格

8、（荷M风格派）差异点沿袭与原创的区别景观与周边环境金银湖、高尔夫、小区水系小区内园林略差商业配套II前无，建成后分散布直目前无，规划屮商业街略优户型略分散、―房、〔房、复式一:房、复式户型集屮、更成熟物业管理力科品牌管理开发商口管+中海模式目前知名度不如万科开发条件首期开发一期已入伙一期可展示、客户可利