恋日水岸策划篇

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1、XXXX策划篇、八■■A_^刖s本部成立调研小组，以周密细致的市场调查为基础，根据整体市场的现状和区域市场的特性，发掘项目的优点加以发挥，以配合销售部尽快完成销售目标。1、市场分析1.1.区域市场分析本案处于城阳区，城阳区位于青岛市北部，有青岛“北大门”之称。而积553・2平方公里，其中耕地面积4.19万公顷•总人口43.6万人，其东依崂山，西临胶州湾，南接李沧，北望即墨。城阳区交通四通八达，距青岛市中心25公里，区内有青岛流亭国际机场，外临青岛港，胶济铁路、环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵贯其中，形成极其便

2、利的海陆空立体交通网络，是青岛连接世界的桥梁和纽带。正阳路为城区内一条主要交通干道，而本案恰位于正阳路与李王路交叉口，另外，城阳区内有5所大专院校，250所中学，69所科研所，一所职中，302所小学，115所幼儿园。城阳区近年来经济发展势头迅猛，是山东省经济发展的高增长地区Z-o2002年，完成GDP162.1亿元总税收（不含海关税）15.7亿元，农民人均纯收入4459元,外贸岀口16亿美元，全社会固定资产投资达50.5亿元，综合经济实力跨入全省十强。由于市中心可开发土地基本接近开发极限，致使众多房产开发商进军北部，进行大规模的“圈地运动”。目前

3、大约有12个开发项目，总占地面积10907亩,总建筑而积约400万平方米，楼盘分布相对集屮，主要分布在城阳区明阳路以东,向阳路以西，以太阳城为主的集中区域。一、概述（SWOT模块）1、优势□地理位置优越，交通便利；□区域市场成熟，知名度高；□整体规划出色，品质较高；□户型设计合理，品种丰富；□开发商实力雄厚，目标明确。2、劣势□目标价位较高，竞争力下降；□户型面积偏大，总价款较高；□大户型比例高，目标市场小；□建筑设计与直接竟争对手大致相同。3、机会□区域交通体系将进-步完善，地铁四号线重大利好；□周边商业配套将进-步丰富，高尔夫球场计划兴建；□

4、区域内多数项目将结案入住，竞争对手将逐渐减少；4、威胁□恋口二期正处于强销期，势必疯狂争夺客户资源；□星河城正处于启动期，将长期构成巨大威胁。二、市场定位□要点阐述：这一节，我们将在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位“定位”的H的，就是耍充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差界”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产站。“定位”就是要给那些购买我们产站而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。产品定位1、本案将是玉泉营地区“最高品质”的住宅项冃。由于本案的设计初衷是延续“恋H嘉园”整体形象，

5、因此在许多方而都有相同之处。但是木案一旦进入市场，就肯定是一个完全独立的项F1,不仅开发商不同，而且销售组织也不同，同时由于产品设计相近，目标市场也高度重叠，势必会与该项目形成激烈竞争态势，这一点是绝对无法避免的。所以，我们应谨慎对待整体形象和同的问题。如果不加以明确区分，真的让购房者课以为木案就是“恋H嘉园三期",那“恋H二期”的提询入住优势无疑会对本案销售构成极大的压力,客户分流现象将无法避免。我们的项目是一个完全不同的楼盘，尽管在许多方血与对手相近。正山于相近，所以我们要主动利用和发挥相近的优势，而避免不良的影响。因此，我们建议：如果可以继

6、续使用“恋I严品牌，便将木案作为“恋II”系列项目的一个新项目形象出现，突出强调本案产品品质将远远超过前期楼盘。通过对恋U品牌的技术性处理，我们才可以获得广阔的定位空间，合理地诠释我们在品质上的差界性，最终超越所有对手，把本区域极品项冃的形象深入地灌输给市场。2、木案将导入“生态文化居住区叩勺概念。这一概念的核心是“环境"、“建筑"与“人''三者ZI'可的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式的生态居住模式。“生态文化居住区”的概念非常丰富，诠釋的空间很大，阳且比鮫新颖，市场差界性明显。从字面的理解上，突出了

7、生态、文化和居住三个层面，生态体现着客观环境上的一种和谐健康，文化体现着精神状态上的一种高尚品位，居住则直接表明目的性，在环境健康和文化丰富的基础上居住，白然是一种极致的生活享受，暗合木案的高品质的产品特点。从深层次的理念上讲，“环境牛态"不仅指社区内的园林式环境规划细致入微，而且还泛指“花乡”区域的鉴体自然环境具有田园式特点，绿化丰富并以自然界屮最美丽的鲜花为主题。“建筑牛态”则包括本案建筑设计独特的风格，建筑格局简洁而乂人性化，并与景观环境H然融合，户型空间感极为丰富，周到细致的人性化设计，使俗适生活、享受生活成为主题。“人文生态”则是以文化

8、主题，使人与人之间能够围绕不同的特色文化主题进行沟通、交往，家庭亲情、邻里友情及社区情感共存共荣，具有温馨融洽的文化氛用及丰富多彩、健康