融科智地项目商业专题市场策划报告(下)

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1、第三部分商业规划篇、本项目商业规划的原则——与项目整体定位及商业定位保持一致性；一一在项目商业价值最大化与市场效率最大化之间寻求平衡;一一满足社区配套与区域配套之双重要求；——达到提升项目整体形象与住宅品质的目的。二、商业主题概念规划根据商业业态、经营主题、商业功能定位拟定本项目商业规划设计主题概念为：家庭生活商街(HomeStreet)其目的主要是为社区生活配套服务，它包括以下含义:——以“家庭为单位”的商业街；——便利的“一站式社区商业中心二——购物、休闲、娱乐、健身与居住融为一体，商业与生活密不可分，“商业即生活极具人文和亲和性的“邻家铺子二——其业态包括便利店、专卖店、

2、专业店、超市等，规模小、档次高、注重家庭服务，相对安静，能够提高社区档次和项目形象。三、项目商业功能布局1、本项目商业功能细分及指标要求本项目社区商业应包括以下为家庭生活服务的功能性商铺或服务中心(见下图):规划设想将上述各功能布置在社区中，其面积指标如下表:功能店铺店铺数量建筑面积(M2)业态表现服务范围休闲酒吧31000专业店区域咖啡屋31000专业店区域休闲中心12000专业店区域文化文化用品店170专业店/专卖店社区音像制品店2160专业店/专卖店社区摄影彩扩店1200专业店/专卖店社区书店1150专业店/专卖店社区书报滩3100专业店/专卖店社区娱乐娱乐城（包括KTV

3、、卡拉0K、舞厅）13000专业店区域日常购物超市（包括菜场、净菜场）14000超市区域服装店3200专业店/专卖店区域鞋店2160专业店/专卖店区域化妆品店2160专业店/专卖店区域鲜花礼品店4240专业店/专卖店区域日杂用品店2200便利店社区保健卫生美容美发店3720专业店社区健身中心（可设在会所内）11000专业店社区卫生所1500专业店社区药店1500专业店社区餐饮西点屋11000专业店区域餐馆15000专业店区域小型餐饮店2200专业店社区社区公共服务社区活动中心（可包含在会所内）1700社区邮局2300社区银行2400社区电讯（包括公用电话/移动通讯）2300社区

4、维修店1120社区洗衣房170社区家政服务150社区其他1500合计5025000（上述指标在规划设计时可适当调整）确定上述各类功能及面积指标的理由:1）业态定位要求的功能或规模；2）城市居住区规划设计规范所要求的各项商业功能及标准；3）根据市场调查或访问得到的各类商铺经营者所要求的营业面积。2、功能布局如上图所示意，设想将项目商业功能划分为四个部分布置，其中：解放大道商铺为“格调生活文化购物区”，包括日常购物、文化等功能，以经营服装、鞋类、化妆品、日用百货、鲜花礼品、书店、音像制品等为主；十字内街（解放南路和新马路）为“温馨社区公共服务区”，包括公共服务，卫生保健等功能，以经

5、营健身、美容、药店、家庭生活服务、邮电通讯为主，主要为社区居民购买力提供服务；京汉大道为“动感地带娱乐休闲区”，包括休闲、娱乐、餐饮等功能，以经营酒吧、咖啡厅、休闲、娱乐城、餐饮为主;三阳路为“超市”，为区域性城市商业，经营日用品及生鲜蔬果。采取上述布置的原因：——各类商业功能可以适当集中或相互融合形成一个区域；考虑道路的不同性质特征；般情况下，为区域配套的商业布置在外围，为社区配套的商业布置在内街（地块内“十字街”）。有关商业功能分布及相关指标如下:功能分区主要功能所在道路名称占地面积（M?）建筑面积（M2）建筑层数格调生活文化购物区日常购物、文化解放大道350033401温

6、馨社区公公共服务、卫生保健解放南路300046601共服务区新马路30001动感地带娱乐休闲区休闲、娱乐、餐饮京汉大道9400130002超市日常购物三阳路230040001合计2320025000在本项目功能布局中，除了京汉大道商业建筑规划为2层外，其他均为1层，这是因为：1、根据市场调查结果，本商圈商铺大多没有2层，仅有部分有2层或明或2层以上，但出租率较低；2、根据专家访谈结果表明，大多数认为本地块商业不要作2层；3、根据销售经验，2层商业售价低（本片区2层只有1层的1/2左右），销售速度较慢，对本项目而言，会影响销售周期，造成极大的市场风险。4、从项目规划设计角度上看，

7、一层商业较容易按商业经营的需要进行个性化设计，实用率较高，因此本项目商业功能在竖向上主要分布在1层。在京汉大道2层商业主要是以休闲、娱乐、餐饮为主，比较适于在上下层布置，因此建议定向按商家需求“定制”，商铺设计要考虑既可整体租售，又可分零出售（上下层同时出售）。3、功能组合按照上述规划设想，本项目各项商业功能组合如下表:分类主要业态主要经营内容位置七十建筑面分布方式积（M2）区域配套商业超市、专业店休闲娱乐、中西餐馆、日用品等主要分布在地块外围（京汉大道、三阳路）集中布置17000社区配套商