襄樊金茂凯悦营销策划书

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1、营销策划方案襄樊敬民房地产经纪有限公司金茂.凯悦专案组金茂.凯悦营销策划书目录刖吞第一部分区域市场的变化和发展趋势一、襄樊普通住宅楼市简析二、樊东区域板块楼市简析第二部分项目简析—、项目基本描述二、项目优劣分析三、区域物业分析第三部分项目定位建议一、推广形象定位二、推广案名提案三、目标客户定位四、价格策略定位第四部分推广建议一、卖点整合二、推广阶段三、媒体整合第五部分销售计划一、销售筹备期二、销售认酬期三、销售公开期四、销售强销期五、销售持续期第六部分销售组织控制实现一、营销人员体系架构二、专案卖场营销三、市区行销网络四、销售初期工作要点提纲第七部分合作承诺结束语随

2、着襄樊近年来房地产业蓬勃发展，一些“绿色住宅"“健康住宅”“个性住宅”等概念楼盘层出不穷•在这种竞争环境日趋激烈的情况下,间接萌生了众多地产代理营销机构，一些外地知名房地产代理公司的进入，使襄樊的楼市呈现出营销手段不断翻新，营销理念更加先进成熟的中心思想.老百姓在购置物业时，也开始有理性的选择自己想要的生活方式,从买冰冷的钢筋、水泥建筑层面转换为买环境，买观念和生活方式.同时也迫使开发商在建筑立面设计、户型设计、园林规划、配套设施,物业管理上标新立异•去迎合购房者满意的心理需求•随着时间的推移这种从设计和销售就迎合消费者的理念将日益扩大化。使之成为各开发企业和销售公

3、司竞相推出的磋码•所以我公司在制作营销推广的方针上，采取整合针对项目目标客户的关注性卖点，采取科学的价格策略以及快速聚敛人气的针对销售组织策略，发挥成熟社区优势，最大化的缩短销售周期，加快开发商的资金回笼。从而实现开发商和代理销售公司的双赢。第一部分区域市场的变化和发展趋势—、襄樊普通住宅楼市简析襄樊楼市在2005年后，整体呈良性上扬态势，2005年襄樊普通住宅成交面积共118.43万平方米，是2004年成交面积的1.87倍；2005年成交套数共16160套，是2004年成交套数的1.77倍。成交量增长显著，并且成交房屋单套平均面积有所增加。2006年住宅项目成交价

4、格普遍上扬，上扬幅度为10%到15%o2006年国家宏观政策又陆续出台了多项抑制住宅市场过热现象，尤其是针对投资性购房对房价的拉升，如利息率的上调、个贷政策的严苛、税收的调整等一系列打压房价政策。来调整市场供需矛盾，但就目前来观测,襄樊的楼市儿乎没有受到多少政策影响,房价依然坚挺攀升•全市均价已经突破每平方米1600元以上，年底前有可能会受到多家大盘价格带动，继续上涨.从目前襄樊楼市分析，近期所上市楼盘多在襄城区闸口版块以及樊城人民广场和襄阳云湾附近，襄城版块以多层建筑为主，主要体现在中档客户端购买群体，主要述求对象为改善居住环境,二次置业者和拆迁户•而樊城却集中了

5、大量的高层和小高层住宅，缺乏针对普通老百姓所需要的普通多层住宅，根据民意测验情况分析,目前大多数襄樊普通老百姓购房，由于考虑高层住宅用房普遍单价高昂，物业管理费用过高，致使部分购房者无力购买•所以就目前来看,在该区域开发低密度，高性价比的多层普通住宅用房，无疑是最好的发展机遇,而且也迎合了房地产新政的出台.二、樊东区域板块楼市简析就目前来看，樊东版块所开发的楼盘并不多，但随着新一轮城市开发的浪潮席卷襄樊后，除了本案立项上马以外，周边盘距着玉丰花园，宁港.东城秀景，玲珑国际,还有近日准备上市的红光路“讲师团项目”近期又有光明电影院地块成功拍卖，标志着该区域在未来的两年

6、内将成为投资者角逐的重要区域，未来襄樊的“两轴-两带■多中心”的格局即将形成。最新城市规划的确立，为处在两带上的樊东房地产市场带来利好，在政策的引导下，必将会吸引更多来自城区的购房者关注该区域。樊东房地产产品的特色，以多层、低密度、南北通透板式住宅为主。小区园林，配套设施成为楼盘项目竞争的热点。这也就使得樊东住宅不仅意味着价格适中,还意味着健康、舒适的生活方式。樊东地区是房价上升幅度较大的区域，从下半年的市场情况来看，房价会继续呈现上涨的趋势，今年下半年新入市的住宅项目有宁港.东城秀景，玲珑国际，金茂.凯悦等，投入面积约11万平方米左右，是历史同期开发面积最多的时期

7、，由于运作多年的玉丰花园项目基本已进入尾声，但其将该区域的房价拉升的利好，使后来开发企业从中受益。从中看出，房价受供应量增加的影响不大，房价应该呈现继续上扬趋势。不过目前樊东地区的普通住宅均价达到1700-1800多元/平方米，距离人民广场较近的高层个案价格也已达到2300多元/平方米，并且呈继续上扬态势。不过本案周边房价自然无法与其相比，没有更多优势，所以上涨幅度应该不会大于其区域。但会随着该区域的房价，也会有所表现。第二部分项目简析—、项目基本描述“金茂.凯悦位于市大庆东路中段，总占地面积26亩，总建筑面积达3万平方米，采用全明设计，多层条式布局。该项目属成