中海地产房价定价策略

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1、中国海外集团有限公司内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引（试行）编制时间：二零零二年四月目录第一章总则第1条在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈利率的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收入的最关键因素。房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住宅产品的特征不同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。制定产品销售价格是发展商实现利润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手

2、段和强有力的经济杠杆。在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战略中的重要内在因素加以运用，这已经成为了我们工作中面临的一个主要课题。住宅单位销售价格制定是否合理直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。本《内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引》（以下简称“指引”）旨在建立一个技术交流平台，指引各地区营销决策小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进行系统、缜密的分析。第2条编制本《指引》的

3、重要性。住宅产品最重要的一个特征是位置的固定性和不可移动性，虽然某些住宅产品在朝向、楼型、房型及自然地理位置等方面可能有类似的方面，但是它们在景观、安静度及使用功能等方面肯定有诸多的差异。归纳的说，就是不同的住宅产品都具有不同的性能。那么，如何使住宅产品性能与其销售价格相匹配、如何制定合理的销售价格、如何使每个住宅产品性价比都趋于合理、如何使住宅产品销售速度合理化，这一切都可以在其它相关专业的共同努力下，有望通过制定合理的销售价格系数来实现。第3条编制本《指引》的意义。由于各地区公司在制定住宅产

4、品销售价格中对销售价格系数的制定、价格系数权重的确定、价格计算公式的选定等方面都各有所长，并取得了较好的销售业绩。但在销售价格制定过程中，还存在一些不足之处，缺乏规范性、统一性和科学性，肘有住宅产品的性价比结构不是十分合理，去化速度无法达到预期目的之现象。因此十分有必要对销售价格系数制定工作逬行规范化，使制定工作达到操作科学化。故对制定住宅销售价格系数的方法、经验、思路进行归纳、分析、整理和完善，并在此基础上编制本《指引》，以便今后对各地区公司住宅产品销售价格系数制定起到指引作用，实现各地区公司

5、之间先进经验、方法交流之意义。第4条编制本《指引》的目的。编制本《指引》的目的是提供一个技术交流平台，以便在制定销售价格过程中，实现集团和地区公司两级营销管理执行机构的沟通.交流和互动，通过上下的共同努力使住宅产品销售价格系数的制定更加趋于快捷、合理。第5条本《指引》的宏观指导性。不同的项目，由于其所处的区域不同，住宅产品的特征不同，因此其项目的个性也不相同。在住宅产品幵发、规划设计过程中把握住宅单位的均好性，通过制定合理的销售价格系数，将不冋的住宅单位产品功能及性能逬行量化，确定其销售价格，才

6、能使住宅产品达到性价比的同一性和均匀度，实现销售速度的均匀性。地区公司在使用本《指引》肘，应因地制宜、因时制宜、因项目制宜，有机地结合本《指引》的宏观指导性，制定出合理的销售价格系数，避免对本《指引》的过度依赖。第6条集团国内地产营销决策委员会拥有本《指引》的解释和修改权，各地区营销决策小组和执行机构在实际运用本《指引》时如发现有任何不足或需要补充之处，请及时以书面形式向集团国内地产营销决策委员会反映。第7条本《指引》所描述的“价格”及“销售价格”，在一般情况下，是指整个项目中住宅的按揭贷款方式

7、预期实收价格。第一章适用范围第8条本《指引》适用于集团公司所有在内地投资发展的房地产住宅项目，凡中海占大股、合资及合作项目，均可参照本《指引》制定销售价格系数。第9条本《指引》仅限于住宅项目，商场、写字楼等非住宅项目均不在本《指引》的研究范围之内。住宅项目一般由别墅类、多层、小高层或高层住宅组成，各种楼型遵循总体规划布局分布于住宅小区内。第10条所谓别墅类包括独栋别墅、双拼别墅、排屋(Townhouse)和花园洋房；多层是指楼层数在七层以下的住宅，有的可能配备电梯；小高层是指楼层数在八至十二层之

8、间，配备电梯的住宅；高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住宅。第11条住宅小区总体规划布局形式分类(楼型分类)如下：⑴别墅类布置；⑵多层布置；⑶小局层布直；⑷咼层布直；⑸别墅类、多层混合布置；⑹别墅类、小高层混合布置；⑺别墅类、高层混合布置；⑻别墅类、多层、小高层混合布置；⑼别墅类、小高层、高层混合布置；(10)多层、小咼层混合布置；(11)多层、冋层〉比口布置；(12)多层、小咼层、局层;昆合布置；03)小局层、局层混合布置；Q4)别墅类、多层、小高层、高层混合布置；(15)其它住宅楼型布置