(西成忆树)策划报告版本

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1、第一章市场分析、区域概述(一)区域背景：受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十人边缘集团中发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的发展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题己经得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。其实，石景山是京酋自然环境较好的区域，离酋山最近，又有永定河河道穿过，未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积累，已基本上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。2008年的奥运会同样给石景山

2、带來了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项H、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行•车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项日带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就可以看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。(-)区域配套：在石景山区，大多房地产项冃主耍集屮在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八人处公园、森林公园、香山公园……汇集于此。教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验

3、中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、小口羊超市、星座商厦等。对于购房者来说医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的基本保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。（三）区域交通：同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上己经开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加人了对交通的建设力度，五环路改为城市环路为石景山区特别是苹杲园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。311、318、326、336、389、501

4、、502、921等多条公交线途经这片区域综述：投产高科技芯片、减产钢铁''的首钢，有望使石景山区的居住环境大为改善，加上八人处高科技园区的新鲜出炉，五环路的使用等较多利好因素，被称为“京西明珠"的石景山已经成为西部地区地产的新热点二、市场调研进行市场调研的主要日的是通过了解竞争对手的优劣势，寻找到市场的空缺，避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。（-）区域调查及竞争对手的确定根据木项口所处的位置及周遍项口的分布特征，确定影响它的相关区域及竞争对手有：出村区域——尚城一期，兰徳华庭杨庄区域一一西现代城，御景山二期，宏鑫家园鲁谷区域一一时代庐峰，京汉旭城（二）竞争项目产品分析1、

5、户型比例分析表：2—1区域项口名称平层跃层合计一居二居三居四居田村尚城（一期）9112625517455比例14%28%56%/2%兰德华庭（一期）12705030/162比例8%44%31%17%/杨庄西现代城（一期）153204153//510比例30%40%30%//宏鑫家园1419614//224比例7%86%7%//御景山（二期）100290136//526比例19%56%25%//鲁谷时代卢锋96384192//672比例15%58%27%//京汉旭城//////比例//////由表2—1可见，本项H周遍项tl户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居；一居的供应量较少，四

6、居、跃层的供应最少儿乎为零从居室的供应屋上分析可以看出该区域的客户需求多还是以二居、三居为主，而需求二、三居客户的家庭结构多以三口或四口为主居住方式多为自住型，投资概念模糊2、户型面积分析区域项日名称平层跃层一居二居-:居四居田村尚城（一期）41m285/93/131m2134m2/243m2兰德华庭（一期）70/80m2100m2141/180m2201m2/杨庄西现代城（一期）40/50m281/97/103/109m2113/137m2//宏鑫家园67m290/96m2131m2//御景山（二期）66/70m2104/107/117m2133m2//鲁谷时代卢锋57m297/10

7、7/116m2146/145m2//京汉旭城/////由表2—2可见,一居户型面积在40—70平米之间，其中以50—60平米项目为主□□村区域和杨庄区域一居的供量较人二居户型为多数项目的主力户型面积在80-131平米Z间，其中以90—100平米左右项FI为主。三居户型面积在113—145平米之间，其中以130—140平米左右项H为王。四居户型是供量最少的产品户型面积在200平米左右•通过以上户型面积分析可以观察出该区域的客户需求以经济实用型为主