XX假日广场策划草案

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1、XXX策划草案本项目策划草案根据对XXX及当地市场的初步认识，进而提出包括资金解决、品牌整体运作两方面内容的总体思路。一、项目现状分析1、优势分析①XXX地处XX市老城区，作为传统消费区域，有一定的区位优势；同时，该广场紧临嘉陵江，消费购物外部环境较好。②MALL形态初具规模，消费者或购或娱，相互带动，能在一定程度上扩大消费可能性。③XX在XX市有相当的知名度，能得到消费者的心理信任。2、劣势分析①XX市商业中心逐步由老城区向新城区转移，新城区无论从商业规划布局、整体商业规模、商品品种、价格结构

2、、消费人气等方面都超越了老城区。而一个地区商业的发达程度和该地区的消费习惯、整体购买力水平、消费者人气和商业产品结构息息相关，正如成都市的春熙路和骡马市相比，春熙路作为成都市传统CBD,消费人气和商业结构优化方面都远远超过骡马市，因而，所谓的骡马市商业圈始终不能抢占商业消费市场的头把交椅。与此相同，在区域市场消费者购买力水平同等的情况下，XX假日广场在消费人气和商业产品结构方面不如新城区，而地区商业中心正在转移中，所表现出来的广场经营状况也不容乐观。①规划设计建筑面积大，商业产品及娱乐配套设施相

3、对较少，空置部分很多，整体表现出气氛冷清，商气人气不足，严重影响消费者购买欲望和信心。②商品定位普遍较高，商品价格构成单一，超过当地市场普遍消费水平。在XX假日广场建立之前，当地为中低档商品消费区，本来拥有一定的传统消费群体，而目前假日广场除了超市有价格优势外，主要以中高档商品为主，放弃了相当大一部分的低端消费者。对于MALL形态而言，本来就对目标消费群有较高的兼容性，而根据当地消费购买力水平，放弃这部分消费者是相当大的损失。在消费水平普遍不高的区域市场，小规模商业可以根据市场细分，仅把握少量的

4、高端消费者；而对于大规模商业形态，价格是商品销售的主导因素，特别在中国，如国美、成百等都是充当价格杀手的角色。与此不同，如王府井这种百货商业连销店，因为主要在各大城市开设百货店，各大中心城市又只有一家，单个规模并不大，其价格定位于中高端消费者与其市场开发策略相一致。③有效商业竞争未能充分利用。作为现代商业发展到今天,和竞争对手处于同一消费区域已经是较为成熟的商业运作模式。表面上同类质商业处于同一消费区域是加大了竞争，但相较单独一家商业存在而言，只要不超过区域市场最大容量,这种竞争更能带来更大量的

5、消费群体。从消费心理来说，消费者，特别是中低档消费者，普遍存在着货比三家的消费心理，单独的一家商业并不能充分满足这一心理需求，同时，两家存在不同的商品特色，能更大限度地满足消费者就地购物的需要。成都市场中，国美电器与成百光电、红旗连锁与互惠超市都是其中的典型。假日广场在这一方面，如果能与紧邻的大型商业达成战略同盟，也就有可能重新转移当地商业中心。①市场营销手段单一。在国庆大假期间，作为大型商城，无论是超市、百货，还是家俱、书城，都没有进行积极主动的促销活动，这从侧面反映假日广场整体都缺乏一个系统

6、完整的市场营销及市场拓展方案。在先天的问题不能解决的前提下，后天的缺陷加速了假日广场的经营困境。结论：XXX已经丧失了在市场中的地利、人和的优势，从而造成陷入经营困境，而解决问题的关键也在于此。基于上述分析，以下试从四个方面提出解决方案。二、运作思路1、资金问题解决方案大型商业都属于资金密集型企业，任何对现有经营模式的调整，都要涉及增加资金投入，以及经营准备期间的成本费用开支。国际上知名企业在国内的大型商业投资，除了进行市场调查、市场分析外，一般都会做3—5个会计年度的亏损计划，在此基础上，才有

7、盈利计划。与此不同的是，国内的企业的项目可行性分析大都是当年或第二年就达到较高的盈利水平，快速回笼资金，与市场客观规律、市场实际情况背道而驰。究其原因，大都是因国内企业资金缺乏或有急功近利的思想。因而，首先需要解决的，是企业的资金问题。有充足的资金，有较高的抗市场风险的能力，相对而言也就占据了市场先机。资金问题的解决，并不能只靠单独一家企业来完成，作为靠企业、政府及社会多方融资的渠道，目前较为成熟而又有操作可行性的运作方式就是成立股份制公司。股份制公司除了具备融资功能外，还能把政府和消费者变成公

8、司股东，这对企业的经营和发展将产生巨大的良性作用。①XXX广场这一资产从XX集团中单独剥离出来，进行资产评估，以其评估值作为XX集团投入的股份，申报组建股份有限公司。在这一环节中，剥离及评估由XX集团即可独立完成；在申报股份制公司过程中，需要通过X市计委及省计委批准，以XX集团的实力和政府部门的联系，通过审批也有相当大的可能性。②对外公开发行股票。发行价可以按平价或溢价方式制定,法人股可采用定向募集方式，针对政府（XX市国有资产投资经营公司）、大型商业企业、投资性企业等发行；自然人股则主要针对当