官塘策划方案

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1、官塘策划方案目录第一部分：宏观市场分析2第二部分：区域市场分析4第三部分：项目分析一、项目整体概况6二、项目SWTO分析8第四部分:项目附近楼盘分析表第五部分：消费群体定位一、消费群分类研究18二、目标消费群分析20三、目标购房群体细分22!1!目标客户消费心理及消费行为分析22第六部分：项目定位23第一部分：宏观市场分析年后国家密集岀台楼市调控政策，特别是“新国八条”的实施，掀起新一轮楼市调控风暴。中国房地产专家表示，新一轮房地产调控新政，涉及面更广、操作性更强、政策组合程度更高。此轮楼市调控政策力度之强为近几年所罕见，有些城市还出台了限购令。新政

2、策的出台对一些一线的城市影响比较大，对一些二三线的城市影响不是很大，针对柳州市房地产市场，各专家也有各自的看法:一、政策调控使柳州楼市进入观望状态过去的2010年，对于楼市来说是一个不平凡的年份。总的印象可以概括为:史上最严厉的房地产政策调控年、通胀风险加大。纵观此次楼市调控，以经济于-段和行政于-段并用，目的在于抑制需求，增加供给，加强监管，而非打压。这一系列政策出台使柳州房地产市场交易量增长乏力，房屋价格丄涨幅度得到了控制；在…定程度上对柳州房地产市场消费者购买欲望上产生了抑制作用，开发商在拿地上更加谨慎，购房者在购房时也更为理性,柳州楼市总体也

3、进入一种观望状态。二、2011年楼市处于供不应求的局面房价稳中有升作为一个三线城市的柳州，2011年楼市仍会处于供应满足不了需求的局面，从长期来看，柳州房地产市场将面临税收、信贷、供应等几重因素的考验，在CPI高涨、城市化等推动下，柳州市房价依然会保持稳定调整，难有暴涨，但也不会出现大跌。当谈到今年房价的一个走势问题，吴世君表示，2011年国内经济依然面临通胀压力，货币从紧的政策将对房地产市场提出新的考验。毕竟房地产涉及的行业众多，对物价的变化是比较敏感的，在土地、建材等快速上涨时，房价上扬也是一个趋势。柳州楼市一方面有着较人的需求，这与柳州的城市发

4、展的人环境有关;同吋柳州楼市供求总体较为平衡，购房者也理性成熟，因此预计整体楼市不会出现大的变化，房价也不会出现大起大落的局面，依然是维持稳中有升。在一个通胀背景下，许多人开始选择将闲散资金投资已期保值，而投资房产也是在一段时间内对个人的财产保值的一个比较稳妥的做法。总结分析所以说不管国家对房地产出台什么调控政策，都只是对一部分的人起到限制作用，而同时根据国民对住房的需求只有增而不会减，所以房地产市场的发展潜力还是一样的大。三、柳州市楼市年后的现象2月供应紧3月新品少柳州市2月商品房预售量降大半，成交下降26.26%供应：2月预售量环比减大半，柳州市

5、1月有353套获得预售资格，面积为34657平方米。到了2月份，仅有2个楼盘的123套获准预售，面积为1.6万平方米，套数和面积分别下降了65.1%和53.8%。其中，获准预售的兴桂•清华坊推出了50套房，另一楼盘柳堤水景的73套房则尚未推出。2月获得预售的楼盘偏少，客观上也造成3月新品上市较少的状况。成交：成交连续两个月下降，2月，柳州楼市成交商品住宅997套，环比1月降13.5%；面积为107270.56平方米，环比1月降9・3%o这也是去年12月以来连续2个月环比下降。业内人士分析认为,春节长假和新“国八条”的出台是成交下降的主要原因。二手房：

6、交易量同比下降，2月份二手房买卖转移登记347套。其中二手住房338套，同比下降33.86%；成交面积3.02万平方米，同比下降32.29%；成交金额11377.31万元，同比增长9.25%。总结分析:除了新“国八条”是造成这种情况之外，还有一个就是每年的2-3月是销售的淡季,了解到很多楼盘的开盘或推新都集中4、5月份，所以楼房供应紧,新品少只是一个阶段性的现象,到4.5月份就可以缓解。从这个现象来看，一个新的楼盘想推新产品，可以趁着众多楼盘推新的这个时机，虽然竞争对手多，但是市场潜力也大。第二部分：区域市场分析一、建设大柳州向东西扩展建设大柳州，是

7、列入广西政府工作重点；城市的扩建，也是中国农村人口向城市转移的必然趋势。随着经济发展，柳州现有城市土地规划是无法容纳这样多的人口，就必须向东西扩展。因此在未来三到五年，柳东官塘新区、拉堡、阳和开发区等区域都将成为重点关注。柳东新区位丁柳州的东部，有着一片广袤的、非常平坦的70平方公里的建设用地。这是一片令人充满灵感、令人欢愉、满冃青绿、河水环绕的区域，在这里，有干净的水源和再牛能源。柳东新区将秉承“高标准规划、高起点建设、高速度推进”的建设方针，其未来将建设成为一个“生态的官塘、人居的官塘、科技的官塘”o二.柳东新区简介柳东新区一--是柳州市一个未来

8、的新城。是柳州市乂一个新中心，它是涵盖柳州政治、经济、文化等方面的综合体。是柳州市工业、尤其是高新技术产业发