云梦房地产市场调查报告1231(终) 2013 年 12 月30 日

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1、谨呈：湖北珩生投资有限公司云梦房地产市场研究报告2013年12月30日前言为配合集团业务拓展，近日前往云梦，展开对云梦房地产市场调研及定位报告的前期工作。本次工作重点主要是通过市场调研，了解云梦市房地产市场现状及未来发展趋势，明确云梦市场的开发条件和开发竞争环境，细分消费市场，确定目标客户群，为后续集团业务开展提供决策依据。根据本次研究工作的要求及区域特点，通过大量文献研究、典型楼盘调查、专业人士访谈、实地踩盘等调研方法对云梦市场进行科学的、客观的、系统的、全面的调研，并对调研资料整理后进行了专

2、业的、深入的分析及研究，使调研结论更具有客观性和可操作性。本次调查报告是通过以上调查过程分析而形成的，目的在于为集团云梦产品定位开发策略提供重要的市场依据。2013年12月30日目录——第一部分云梦县宏观经济概况第二部分云梦在售楼盘概况第三部分云梦县房地产市场分析第四部分项目客群分析及项目定位第五部分项目物业发展建议第一部分云梦县宏观经济概况一、云梦城市概况云梦县位于湖北省中部偏东、江汉平原东北部，属湖北省孝感市，县境北接安陆市、西连应城市、南望汉川市、东邻孝南区。县境南北间距52.8公里，东西

3、间距19.8公里，面积604平方公里，人口58万。云梦城市建设日新月异，获得第二届、第三届全省城镇规划建设管理“楚天杯”，还获得了全国科技进步先进县、全省广播电视先进县、全省平安县等荣誉称号，进入全省文明城市行列。东城新区建设加快推进，县城面积扩大到18平方公里。基础设施日趋完善，污水处理厂、垃圾处理厂建设已经启动，新火车客运站、长舟铁路货运中心已投入使用。1、辖区和人口数量云梦县辖9个镇、3个乡，共有24个居委会、270个村委会。常住居民总户数为15万户，其中：农业人口49.66万，非农业人口

4、7.83万；男性29.6万人，女性28.3万人。全年人口自然增长率为1.5‰。人口密度为每平方公里948人，是湖北省人口密度最大的县。2、交通情况云梦地处荆楚腹地，位于孝感市中部，北接安陆市和孝昌县，东邻孝南区，西临应城市，南接汉川市，位于孝感市域核心地带。离武汉市区80公里，武汉天河国际机场60公里，是九省通衡武汉市的北大门，处于大武汉的辐射圈内，周围有宜昌、襄樊、十堰、荆门等名城环抱。云梦东去20公里即京广铁路，京珠高速公路擦境而过，汉丹铁路、316国道横穿南北，107国道、汉十高速、汉宜公

5、路贯通东西，漳河、府河、汉北河通汉水，达长江，常年通航。主要公路96条，长492公里。云梦区位优越，交通便利。316国道、汉渝铁路纵贯南北，汉十高速公路、汉宜公路横穿东西，京广铁路、京珠高速公路擦境而过。县城距武汉市70公里，距天河国际机场50公里，处于武汉城市圈“一小时通勤圈”。A公路现有福银高速公路（汉十高速）和316国道从县域东北部通过，其中福银高速公路在曾店设有出人口通过连接线与县城相接，316国道从县城通过。同时县域还有汉宜（S107）和云长（S211）两条省道分别在县域南部东西和南北

6、方向穿过。另外县域还有5条县道，服务全县公路交通。2009年全县公路通车总里程1298.574公里，公路密度为2.15公里/平方公里。B铁路汉丹铁路及复线纵贯南北，在全长达45.4公里。在县域内设有云梦、义堂、隔蒲站。其中云梦火车站为中间站、义堂、隔蒲潭为会让站。C水路全县共有通航河流3条，常年通航里程达81.5公里，有港埠5个，自然码头泊位70个，全县拥有船舶76艘48150吨，年货运量500万吨，货运周转量1.8亿吨公里。D公路运输到2009年底，全县公路有客运站12个，其中二级1个，四级1

7、个，五级8个，简易车站2个，有农村候车亭104处，招呼站249个，有二级货运站1个。日均发送旅客能力达到1.9万人次，年货运吞吐量22万吨。3、经济发展云梦与周边孝南、孝昌、汉川、大悟、安陆、应城六个县市区相比，各项经济指标居中等偏上水平。近几年来，云梦借开放之势，扬区位之优，县域经济持续快速发展，相继获得全省经济强县、全省小康县、全省最佳金融信用县等荣誉称号。2012年，全县完成生产总值152亿元，比上年增长14%；全社会固定资产投资126.5亿元，增长33.1%；财政收入9.48亿元，增长3

8、0.4%；地方一般预算收入6.92亿元，增长33%；社会消费品零售总额68.9亿元，增长16.9%；城镇居民人均可支配收入17870元，增长14%；农民人均纯收入9400元，增长14%。工业经济逆势而进。大力实施工业强县战略，新型工业化加快推进。全县规模以上工业完成增加值78亿元，增长24.3%。云梦GDP增长变化情况A、云梦工业化进程不断加快，构筑起以盐化工、塑料包装、食品加工、轻纺服装等产业为支柱的工业体系，初步形成了“一区一园一线”（经济开发区、城北工业园、316国道工业走廊）的聚集发展格