中洲上城开盘策划执行报告

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1、1.销售策略错误！未定义书签。1.1•总销售策略11.2开售时机建议及原因11.2.1项目入市时机的建议11.2.2项口入市推广策略11.2.3销售方式31.2.4辅助销售41.2.5分析总结51.3造势活动及促销手段汇总51.3.1公关、造势活动的目的和意义51.3.2总结分析972.宣传包装策略892・1项目案名建议错误！未定义书签。92.2地盘包装建议802.2.1围墙802.2.2建筑主体包装91223样板间的装修建议91224主入口设置及包装建议912.2.5参观路线包装1022.2.6售楼处功能布局建议错误！未定义书签。22.4项

2、目推广计划建议11132.4.1宣传诉求重点11132.4.2配合销售策略的各阶段推广安排122.4.3项目品牌策略推广153开盘节目安排154项目宣传推广费用比例162.5.1总支出比例错误！未定义书签。2.5.2各阶段推广及活动费用预算比例错误！未定义书签。1.1.1总销售策略总策略：让客户全方位感受和体验到中洲上城卓越的品质，从而下定购买决心。就本案而言，由于总体规模在印江较大，综合对于本案的市场定位，根据印江目前的房地产市场实际情况，建议整个销售过程的时间不应太长，“短、平、快”的销售策略更加适合本案。这就要求本案独有的定位优势在推广

3、过程中尽量得到淋漓尽致的体现，在有限的推广费用的前提下，配合有效的促销活动。此外，在销售过程中做好销控，以避免综合较好的户型在很快的时间内销售一空（如木项冃的Bl、Cl、B2、C2、C3等），而其他位置,特别是采光、位置、朝向.整体布局较差的户型出现滞销的现象。1-2开盘时机建议及原因1.2.1项目入市时机的建议影响本案开售时机的主要因索冇：☆现场售楼处和样板间的完成时间现场包装的进度房地产销售淡旺季的影响市场推广进度和力度1.2.2项目入市推广策略A.差异化市场战略开盘而一段时间，以确立木项目的整体形象为主，屈蓄势阶段。我们所要做的就是创造

4、产品的市场差异度，并11使广告如何准确的更快捷地到达冃标受众，传达先期形象的落脚点，这一环节将主要依靠户外媒体的广泛宣传效应，将中洲上城市场知名度打开。A.重拳出击的游击战略在现场条件基本貝备的情况卜，开始报纸广告等媒体的综合宣传，采取立体的广告攻势，即各媒体配合塑造本项目的品牌形象，加之销售现场和相应的公关活动一一如举办样板间开放日活动，共同提升本案人气，引发市场轰动效应。这一时期的广告相对最为集屮和密集，广告的媒体组合也最为丰富，表现在楼书、报广、路牌、售楼现场等所有媒介上的形象都是统一而鲜明的。B.配合销控销售初期应逐步推岀不同的户型，

5、主要先推广价位相对较低、景观较差的户型，并有部分优势户型作为搭配•逐渐扩展项目在受众中的知名度，为价位较高的户型奠定推广的声势和层次。即，以综合较差（比如：采光、位置、朝向、整体布局）的以低价取胜、反之与品质取胜，用以吸引受众群的视线，形成一种“销售合力”。体现“物超所值”的策略优势。在销售的整个过程中一期的B1和C1是整个项目的亮点，做好这几栋的销控不仅是对本公司的盈利，同时对整个项H的销售起到抛砖引玉的作用。具休执行是：在开盘的当天向外客户公布一期的B1和C1已经前期登记售罄。把B2、C2、C3推入市场试探客户，同时注明B2和C2、C3好

6、的户型已经认购了一部分，剩下的部分户型在售中，通过这样试探客户，如果销售的效果好证明客户对木项口的价值认同，这样可以马上对B2和C2、C3封盘，快速推出B3.B4和C4.C5的户型，如杲可以达到这样的效杲对今后的销售有很大的帮助。如果对B2、C2、C3的销售较差，这样有一种办法解决，适为把价格调高然后对购房者礼品大赠送或者是购房反现金。这样的可行性是（1）提高价格是对客户买涨不买跌的心态下了良药，（2）对购房者礼品大赠送或者是购房反现金，这样对客户很实在，让她们意识到什么是划算。A.直接接触目标客户针对项目属于高端产品的具体情况，可以选择在印

7、江县中心位置、超市、特别是印江人民广场等目标客户较集中的场所设立展示区，利用客户资料或目标客户群经常阅读的期刊进行随书报纸夹送广告。也口J以利用印江较众多中高档休闲娱乐场所的固定直投DM宣传单。1.2.3销售方式A.接待（坐盘销售）现场接待是房地产销售工作中最为重耍的方式，产品的最终成交大多通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点是客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，其已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，辅以销售人员的销讲解较容易达到成交的R的。II本案位于县城故现房销售恰是最好的优势之一。C.客户联谊会在本项口销售一定阶

8、段Z后，为了在客户群小继续扩大项目的良好口碑，以项目的某一卖点并通过一些列促销手段举办客户联谊会，配合以相应的促销方式，比如：老客户带新客户给予免一年物业费的奖励等