土地收购整理分析

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1、十.地收购整理、挂牌交易的成本分析一、政策规定：《天津市土地整理储备成本控制与管理办法》第四条规泄：土地整理储备成本由前期费用，土地征收、转用和拆迁补偿费用，绿化和看管费用，财务和管理费用等构成。第十五条规定：土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。第十六条规定：政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费，征收范围和标准按照我市有关规定执行。出让经营性用地，应当将政策性成本纳入土地出让底价。第十七条规定：公开出讣经营性土地使用权，土地出让底价不得低于评估确认

2、的土地价格。其中，土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的25%o《天津市区县经营性用地集中交易管理办法》第五条规定：出让前的经营性用地项冃，由所在区县国土资源管理部门负责按照有关规定组织完成权属审核、勘丈测绘、地价评估及确认等各项前期准备工作，并编制土地出让方案报所在区县人民政府批准。第六条规定：土地出让方案经所在区县人民政府批准后，区县国土资源管理部门应当持土地出让方案及相关资料，到市局土地利用处提出进入天津土地交易中心公开出让的备案中请，办理出让项目备案手续。二、成本分析该地块规划可用地面

3、积52.15亩，规划总建筑面积56482平方米（住宅36882m2、商业19660m2）o1、土地整理储备成本如果为8500万元，政策性成本为3672万元（单价650元/m2）,政府净收益为3043万元。上述三项合计为15215万元,即土地出让金为15215万元。在此情况下，至少还需要付出6715万元给政府，才能摘牌取得该宗土地的使用权。2、此宗地所在区域的土地评估价格可以参照津西青（挂）2013-05号地块,该宗地位于西青区中北镇阜锦道以南,曦霞路以东，规划用地性质为居住，出让土地而积127696.7平方米

4、（191.6亩），容积率不大于1.8,国有建设用地使用权出让年限为70年，起始价为95800万元，楼面地价为4168元/m2。由此可以反算出该宗地的政策性成木为14941万元，整理储备成木为61699万元，政府净收益为19160万元。由此推算出该宗地的土地整理储备成本单价为322万元/亩。3、假如我们这宗地的整理储备成本也为322万元/亩，则整理储备成本为16793万元，政策性成本为3672万元（单价650元/m2）,政府净收益为5116万元。上述三项合计为25581万元，即土地出让金为25581万元。在此情

5、况下，至少还需要付出8788万元给政府，才能摘牌取得此宗土地。4、事实上我们要操作的此宗地的市场楼面价格在4000元/m2左右，所以它的出让总价在22000万元左右，即土地整理储备成本的市场价格在267万元/亩左右。况且实际上，土地整理部门不可能按照267万元/亩的价格向地主方支付土地征收费丿,200万元/亩儿乎是上限了，土地增值部分按照惯例全部归政府所右。5、还有…点需要明确的就是：不管是按照15215万元的土地出让金挂牌还是按照25581万元的土地出让金挂牌,挂牌实际成交价超出挂牌底价的部分全部归政府所有

6、。三、综上所述，按照现行政策法规、程序，西青区土地部门只能与地主方商定价格，签订协议，征收该宗地，按照商定的价格向地主方支付地款。土地增值部分、溢价部分全部上缴政府财政，与地主方无关。要想摘牌，只能报名参加该宗地的竞买，摘地后，按照实际成交价缴纳土地出让金。2014-4-2