我国保障性住房建设中融资问题研究-金宇鑫

《我国保障性住房建设中融资问题研究-金宇鑫》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

光睪大舉经济管理学院2013届毕业论文论文题目：我国保障性住房建设中融资问题研究专业：会计学班级：09级会计1班姓名：金宇鑫学号：200920040104指导教师：周立坤职称：高级会计师2013年6月8日 ［扌商要］保障性住房是地方政府根据屮央指示为当地屮、低收入家庭捉供的限标准、限价格和限租金的，具有保障性质的住房，保障性住房是关乎民生的重大问题，是我国解决低收入人群住房困难的保障，保障性住房建设过程屮存在的融资难的问题受到了社会各界的关注。因此，对此进行研究是十分必要的。本文首先介绍了我国保障性住房建设中的融资现状，继而阐述了我国保障性住房融资面临的主要问题，主要有融资渠道单一，银行依赖度高，政府财力问题制约保障性住房建设，以及保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障，限制了金融机构的参与热情等；借鉴国外的案例，提出加强和改善我国保障性住房建设融资的几点对策，完善配套政策，支持金融投资，建立完善的法律法规体系，加强政府管理等，希望本文之论点对今后建设保障性住房冇所帮助。［关键词］保障性住房融资保障性住房补贴 [Abstract]Affordablehousingisthelocalgovernmentaccordingtotheinstructionsprovidedtolow-incomefamiliesinthelocallimitstandard,limitandislimitedtotherentprice,withcharacteristicsofsecurityhousing.Thatistheguaranteeofourcountrysolvethehousingdifficultiesoflow-incomepeople,isamajorproblemconcernsthelivelihoodofthepeople,revealfinancingproblemsintheprocessofhousingconstructionhasbeentheattentionofsocialfromallwalksoflife,Buttherearestillaffordablehousingconstruction,thedifficultyoffinancing.Therefore,thisstudyisverynecessary.Thisarticlefirstintroducedthefinancingstatusquoofaffordablehousingconstructioninourcountry,thenexpoundsthefinancingofaffordablehousinginourcountryfacesmajorproblems,mainlyincludethesinglefinancingchannelandbankdependencedegreeishigh,thegovernmentfinancialproblemsrestrictingtheaffordablehousingconstruction,andlackofaffordablehousingloansoflowincomeandtorepaytheloanguarantee,limitstheparticipationoffinancialinstitutions.Drawlessonsfromforeigncases,thispaperputsforwardtostrengthenandimprovetheconstructionofaffordablehousingfinancingseveralcountermeasurestoperfectthesupportingpolicies,supportfinancialinvestment,setupperfectlawsandregulationssystem,strengtheninggovernmentmanagementandsoon,hopetheargumentofthisarticletohelpconstructionofaffordablehousinginthefuture.[Keywords]AffordableHousing;TheFinancing;Low-incomeHousingSubsidies 中文摘要T英文摘要11目录III一、保障性住房的内涵及保障性住房类型2（一）保障性住房的内涵2（二）中国特色的保障性住房的类型2二、我国保障性住房建设的融资现状及主要渠道（一）我国保障性住房建设的融资现状3（二）我国保障性住房融资主要渠道3三、我国保障性住房融资面临的问题（一）财政政策对融资的杠杆作用小4（二）融资渠道单一银行依赖度高4（三）项口存在主体运作风险和合法性风险4（四）保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障限制了金融机构的参与热情..4（五）政府财力问题制约保障性住房建设5（六）保障性住房补贴方式欠佳5 四、保障性住房建设融资的国际经验借鉴5（-）发达国家政府在保障性住房融资机制屮的作用5（二）政府在保障性住房融资中的国际经验借鉴6五、完善我国保障性住房建设融资体系的建议9（一）完善保障性住房建设的配套政策支持金融投资9in （-）地方政府吸收债务资金来满足保障性住房建设需要9（三）建立完善的法律法规休系保障金融投资9（四）引导社会资金成为保障性住房建设的重要来源10（五）通过金融机构解决保障性住房建设和管理所需的巨额资金10（六）采用“人头补贴”取代“砖头补贴”10汪释13参考文献14 近年来，我国住房保障体系建设不断加快步伐，并实现了从以经济适用房为主体到以廉租房、限价房、公共租赁房为主体的过渡。按照国家计划“十二五”期间我国将完成城镇保障性安居工程建设3600万套。其屮，2011年全国计划开工建设保障性住房1000万套，预计投入资金1.3力亿元。保障性住房建设需要巨大资金的投入，各地政府也在积极探索各种融资渠道来支持保障性住房建设。2012年全国保障性住房开工数量的减少折射出保障性住房建设更趋丁•理性，但保障性住房建设仍面临资金问题。目前我国保障性住房建设的巨额资金需求已让地方政府财政部门难以招架，随着新一轮保障性住房建设指标的下达，我国将面临更加严重的资金压力。一、保障性住房的内涵及保障性住房类型(-)保障性住房的内涵保障性住房是地方政府根据屮央指示为当地屮低收入家庭提供的限标准、限价格和限租金的，具有保障性质的住房，这种类型的住房有别于完全由山场形成价格的商品房。深化住房制度改革、停止福利性住房分配以来，随着经济发展和房改的深化，我国房地产市场快速成长，住房建设快速发展，城镇居民的住房条件明显改善，特别是近几年來保障性住房建设步伐进一步加快。按照党的十八大报告提出的要求，住房保障制度建设的基木方向是：加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主捉供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基木平衡、结构基木合理、房价与消费能力基木适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的廿标迈进。(-)中国特色的保障性住房的类型1、经济适用房常简称为经适房，等同于国宅；指由屮国政府出资扶持的具冇经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。经济适用房，只能出售给符合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。住房面积一般是在60平方米左右，出售价格按低于同类普通住房市场价格的20%到30%计算。 2、廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准月•住房困难的家庭提供社会保障性质的住房，产权归政府和机构拥有，由政府规定的低租金出租给城市低收入家庭，只租不售，低收入家庭没有产权。3、限价房限价房是中低价位、中小套型住房，主要面向城市中等收入家庭。其单位面积限制在90平方米以内，价格由地方政府和开发商约定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房Z间。4、公共租赁房为解决新就业职工(比如应届毕业生)、进城务工的农民工等夹心层住房怵I难群体提供的准市场租金住房。公共租赁住房由提供房源的政府或公共机构所有。5、棚户区安置房棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主耍群体，屮国大部分的棚户区位于城区。虽然棚户区不属于保障房，但是棚户区改造是我国保障性住房建设的重要组成部分。二、我国保障性住房建设的融资现状及主要渠道(-)我国保障性住房建设的融资现状我国保障房住房融资现状据了解，“十二五规划”期间，全国将建成保障房3600万套，全部建成后，保障房在城市住房面积中占20%,远高于目前7%的水平。具体安排是2011年开工建设1000万套,2012年再建设1000万套,2013-2015年每年建设500—600万套。所需投入的资金将超过5万亿元。如果配套资金跟不上,将使得我国保障性住房的建设举步维艰。(二)我国保障性住房融资主要渠道1、财政资金廿前,我国政府以财政资金支持保障性住房建设，主要通过中央预算资金和地方财政资金共同解决。2、银行信贷资金信贷渠道对丁保障性住房建设可以发挥重耍作用，它通过中长期贷款方式支持保障性住房建设，FT前广泛应用于各地住房建设中，其中主要的贷款品种为保障性住房 开发贷款。2010年，大型商业银行保障性住房开发贷款的年增长率都在20%以上。到2011年底，保障房开发贷款余额为3499亿元,全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%。其中占据金融机构支持保障房建设资金半壁江山的国家开发银行2011年新增保障性安居工程贷款1095亿元，同业比占60%以上。3、公共资金公共资金是政府财政资金以外的部分，廿前主要包括住房公积金、社会保障基金。4、地方债务性融资通过地方债方式支持保障性住房建设,具有重要意义。尽管地方债总量较小，目前对保障性住房建设发挥作用较为冇限，但长期来看随着地方债发行方式改革的逐步深入，采用债务渠道有助于为保障房建设提供可持续资金支持。5、其他渠道目前主耍是保障性住房投资基金，如工商银行在全国银行间债券市场为屮关村发展集团股份有限公司承销发行的保障房私募债券，以及北京市保障性住房建设投资中心在2011年12月发行的20亿元私募债。三、我国保障性住房融资面临的问题（-）财政政策对融资的杠杆作用小目前财政资金以直补为主，用丁•增信、扩大融资能力和贴息的比重很少，所以财政资金撬动融资的杠杆作用不明显。作为一项长期且规模旦大的工程，没有市场机制的支持是难以为继的，因此财政政策还应当更多地用于投融资主体増信、降低各类主体财务风险和市场化运行机制的建设上。（-）融资渠道单一，银行依赖度高尽管政府冇捉供资金，但绝大多数的资金还是要靠社会机构来筹集，其筹集的方式更是七成集中于银行贷款。融资集中于银行贷款很容易受政策的影响，不利于保障性住房长久稳定的建设。（三）项目存在主体运作风险和合法性风险由于保障性住房的收益很低，开发商逐利的本性使其在工程质量、开发品质、销售力度等方而的积极性都明显不如商品房开发项目。此外，保障性住房受政府工程等因素影响，有的项R尚未取得政府部门的批复以及四证，建设项R资木金投入未达到 规定比例，项廿规划设计不符合国家相关规定等。（四）保障性住房贷款的低收益和偿贷缺乏保障，限制了金融机构的参与热情大多数中小型银行出于风险和资金利用效率的商业原则，对这一领域持谨慎态度。值得关注的是，在保障房建设屮，商业银行贷款主要集屮在经济适用房和两限房方面，这种销售类的保障性住房，建设周期短，现金流稳定，贷款收益虽然不高，但是风险较低，已经形成较为完善的贷款方式，银行参与积极性比较高。而对于公租房和廉租房这类不能直接销售的项口来说，由于租金低，回收成本休I难,又要长期占用银行的资金,银行普遍没有大规模介入，目前主要依靠政府财政支持。（五）政府财力问题制约保障性住房建设自从实行中央和地方分税制后，很多地方政府承担不小的压力：事多税少。但中央为发展保障性住房建设，稳定社会秩序，明文要求地方政府必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”，即地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。这对很人程度上依靠土地出让金维持地方事业发展的政府來说，无疑是雪上加霜。所以，地方政府在加大保障性住房建设力度上明显力不从心，木来就很紧张的地方财政更加拮据，社会事业发展的其他方面也受到影响。（六）保障性住房补贴方式欠佳“我国目前的保障性住房补贴方式采取的是“砖头补贴”，通过对生产者的补贴來间接对消费者进行补贴。”①在市场上住房供给比较紧缺的情况下，政府采取“砖头补贴”能起到一定的政策效果。但是随着房地产市场的发展和住房制度改革的深入,由场上的住房供给量逐渐增多，“砖头补贴”固有的弊端也逐渐暴露出来，乂会导致一系列的问题。四、保障性住房建设融资的国际经验借鉴（-）发达国家政府在保障性住房融资机制中的作用融资机制是住房保障体系的核心环节，明确政府在保障性住房融资机制屮的主导地位是确保建设资金有效供给，实现保障性住房建设可持续发展的关键。目前发达国家政府在保障性住房融资机制屮的作用体现出以下三方而的主耍变化：1、以政府为主导的多元融资模式取代从而单一政府供给模式一般认为政府财政支持是保障性住房建设资金的最主要來源，但是出于保障性住 房建设需求量大，过多的供给方补贴不仅容易挤占其他公共支出，而且可能转嫁到纳税人身上，因此多元融资模式取代从前单一政府供给模式已成为必然趋势。2、开发商投资建设保障性住房需建立制度化合作加以引导在一些发达国家，有越来越多的私营开发商介入保障性住房投资建设，这一比例已上升到69%（见下表1）,但主要比重仍是政府部门占据。在美国，私营开发商能够解决运营保障性住房和拓宽建设的资金来源，还会大大提高效率、降低风险，因此政府在建设保障性住房中变成了公共服务的监督者、指导者，也变成了与私人企业的合作者，不再是直接投资者和经营管理者的角色。 主要发达国家廉租房的供应结构国家供应结构澳大利亚公共住房部门(85%),NG0(8%)由州或社区管理的原有住房(7%)新西弋新西兰住房公司(83%)一些市政当局少量的非盈利组织美国私人及非盈利组织(69%)公共住房部门(31%)徳国受管制的私人部门市政住房公司(约18%)及其他住房公司非盈利组织和有限利润的建房合作社法国屮低租金住房机构(92%)公私合营房地产公司(8%)英国(英格兰)地方政府(54%)住房协会(46%)丹麦由市政当局或租户持有股权的非盈利住房协会爱尔兰地方政府(90%)非盈利组织(10%)资料來源：FilzpstrickandStephens(2007):3、通过资本市场吸收社会资金从而建立创新融资模式资本市场吸收社会资金作为解决保障性住房建设资金匮乏的重要手段，已在资本市场日趋完善，为此建立更加完善的金融市场，增加投资者，继而开发多种金融产品,也必须要政府构建稳定的政策环境加以扶持。(-)政府在保障性住房融资中的国际经验借鉴1、屮央政府和地方政府职责分明，共同参与保障性住房融资发达国家中央政府和地方政府共同参与保障性住房融资，不过两者的职责各有区分。一般来说，抵押贷款机构和税收工具由中央政府控制。同样住房津贴主耍也由中央政府负责，只是目前地方政府也越來越多地参与发放住房津贴，并采取和应措施帮助津贴受惠者改善住房条件。奥地利、比利时、徳国、瑞士、加拿大和美国等国都是由屮央政府管理的联邦制国家，在这些国家都有把保障性住房融资的责任由小央政府层面下放到各州或省层面的趋势，不过美国和加拿人的中央政府仍然保留向保障性住房供应商提供运营补贴以及向新增投资提供融资或财政激励的融资责任。在向各州或省下放融资责任的同时，奥地利的中央政府还专门设计了一套国家制度来管理和监 督保障性住房供应商。除此以外，屮央政府通过政府间正常预算I•办商向地方住房政策施加巨大的影响力，提高地方政府的积极性。2、通过制定金融和财政政策解决保障性住房资金缺口现各发达国家政府解决保障性住房建设资金短缺的问题，最主要的方法是各具特色的金融和财政政策两者的统一。通过制定税收政策，监督和管理税收来为保障性住房捉供资金支持。房地产税收也成为许多国家基础设施建设以及保障性住房的稳定资金来源。在国外房地产税是保障性住房长期稳定的财政来源，也是政府收入的主要來源。政府为了向低收入者供应廉价住房，制定和实施了各种税收政策，同时也鼓励私人机构开发建设保障性住房。例如，美国通过1986年的税制改革法案(TaxReformAct)推出低收入住房返税政策(Lowincomehousingtaxcredit,LIHTC)方案，制定具体减免税额的条件、方式和方法，并且在联邦住房管理局(HFA)定期监督和检杳下，对住房运营产权、企业竞争选拔等方面严格管理。保障性住房建设和管理所需的巨额资金，是各国政府通过金融机构來解决的，在美国，主要资金来源是资木市场，但是联邦政府通过制度框架引导市场机制配置来解决保障性住房建设资金的问题，但融资中的制度设计、担保保证以及监督管理仍起到了主耍作用。在英国，政府在保障性住房融资屮主耍起到国家基本保障责任，通过监管和补贴民间专营机构——住房协会直接参与保障性住房的运作。3、保障性住房建设鼓励和吸引私营企业的投资和参与现今政府在投资建造保障性住房的过程屮是引导者，而不是执行者，已经不适合做直接投资者，引导私营企业投资己成为政府在住房保障方面的目标。政府制定相应的激励机制引导市场，达到增加私营企业投资保障性住房的目的。莫屮包括：捉供财政鼓励，增加保障性住房投资(例如，爱尔兰、法国、丹麦、荷兰和美国)；实施公共补贴，撬动私人投资(例子包括法国、英国和加拿人)；使用土地利用规划体系(landuseplanningsystem)引导市场行为，为保障性住房建设创造机会，这在国外的部分地区已经得到实践。私营企业会被常规式的使用土地规划、财政和金融激励工具所吸引，公私合营(Public一PrivatePartnership)融资模式也融入在保障性住房领域其中。PPP融资模式强调地是政府部门和私营企业基于优化资源、降低风险和增加回报的“双赢”考虑下的合作。因此政府和私人企业相互合作的机制，要求政府首先通过健全法律法规，完善融资体系，制定支持政策，吸引私营企业参与，才能使得私营资产得到合理合法的收益。此外政府必须为投资者无法通过市场行为应对的风险 进行担保，减少私人投资者的额外风险，建立健全风险保障性住房理论建设风险分配的机制。英国在保障性住房融资实践中引入了一种住房PFI(PrivateFinanceInitiative,私人主动融资)融资模式。在PFI框架下，地方住房当局向私营承包商授予一份长期合同，该私营承包商一般由银行、房屋承建商和住房协会共同组成。私营承包商会提供一系列住房服务，包括住房修缮和维护。住房PFI融资模式的核心目标是通过把风险从政府公共部门转移给私营部门，发挥私营部门技术和管理上的优势，从而降低项目成本，缓解公共财政压力，提高保障性住房产品的供给效率。项廿资金由中央政府以PFT返税金的形式提供，这样地方政府就可以用这笔资金來“购买”私营部门的服务。以通过实施各种优惠政策来吸引私营企业投资的方法，在国外的政府部门融资渠道中屡见不鲜，但社会资本的作用还很冇限。因此探索更多创新的多方共赢融资模式会引导社会资木愿意和主动的投入到其屮。美国政府于20世纪80年代开始运用政策手段引导房地产投资信托基金(REIT)发展保障性住房。由于保障性住房投资风险小、收益相对稳定，因此吸引了许多对资金安全性耍求较高的投资者，并大大激发了REIT投资于保障性住房的热情。1986年至1995年期间，美国共有80万套符合建设标准的中低档住房投放于市场，其中很大一部分是以保障性住房为投资目标的REIT开发的项口。“在荷兰，保障性住房建设领域最显著的变化是不再完全依赖政府贷款，而是更多地通过资本市场解决资金问题。荷兰政府在这方面做出了一系列制度安排：与住房协会和市政部门联合，屮央政府建立了许多服务于社会公平目标的金融中介机构，一方面改善保障性住房服务部门的财政状况，另一方面帮助提高低收入家庭的购买力，这些金融机构包括向住房协会提供贷款的保障性住房保证基金(WSW)以及帮助财政状况逐渐恶化的住房协会的保障性住房屮央基金(CFV)等。”②4、利用土地市场支持保障性住房建设国家的土地是保障性住房融资的一条重要的途径，政府会利用土地市场支持保障性住房建设。在国外，地方政府会拿出拥有的土地捐赠、租赁或出售给保障性住房开发商和管理机构。地方政府将拥冇的零碎的小块十.地整合在一起，出售或捐赠给保障性住房开发商和非盈利住房机构。这种土地供给行为通常与实行土地银行政策的地方政府联系在一起。土地银行的作用是保护土地，也用于保障性住房的建设或置换新土地，同时也涉及整合小块土地实现规模经济。还能帮助政府预测土地升值潜力，待其 升值后售出得到土地增值收益，其收益也直接用于保障性住房建设。美国的保障性住房建造商非常支持土地银行，因为相对于开放的土地市场而言这能帮助他们更容易地取得廉价土地，得到更多的时间做出决策、筹集资源，并11减少土地持有成本，这些优势原木都是私营企业介入保障性住房建设的关键障碍。五、完善我国保障性住房建设融资体系的建议（一）完善保障性住房建设的配套政策支持金融投资加快推进融资工具创新的相关立法和优惠政策配套，可以发行房地产投资信托基金，制定保障性住房建设贷款证券化冇关政策，鼓励试点和金融创新。制定信贷资金支持保障性住房建设的风险防范、处置配套政策。比照涉农贷款、屮小企业贷款、“小企业、个体工商户、农户”贷款等形式建立风险补偿基金、贴息政策及贷款授信免责条款；对保障性住房建设项目审查、贷款资产质量认定、不良贷款核销等，执行较为宽松的特殊监管政策，打消金融机构投资顾虑。（二）地方政府吸收债务资金来满足保障性住房建设需要为解决保障房建设资金缺口，2011年6月发改委下发通知，允许地方政府通过发行企业债券，募集保障房建设资金。按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理冇关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司可以申请发行企业债券，只有在满足当地保障房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项廿的建设。地方政府吸收债务资金來满足保障性住房建设融资平台的启动，使从事保障房建设的房地产企业有望在融资方面获得政策性支持。但同吋，需要预防设立新的融资平台可能带来的风险。（三）建立完善的法律法规体系保障金融投资建立完善的法律法规体系，明确保障性住房建设项FI财政担保的有效性和合法性；成立专门机构为保障性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险，使得保障性住房建设屮的问题有法可依。2012年12月24日财政部等四部委联合下发一项文件,试图制止地方政府及其融资平台采用的违法违规融资行为，该文件明确要求，地方政府融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等“公益性项目”建设需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接 融资，这些机构运筹社会资金对应受托资产的业务，被视为屮国式的“影子银行”。监管层和金融机构部分人士近期认为，许多公开发行产品有可能陷入“借新还III”的局面。该文件的发布表明政府在不断完善法律法规体系以确保保障性住房融资。（四）引导社会资金成为保障性住房建设的重要来源一直以来，实践中忽略了开发商对保障性住房建设的积极作用。在现行条件下，民间资本参与保障房建设的最佳模式，就是由民营房地产开发商“带着钱”参与保障房项目的开发建设。政府应该在土地、税费现行优惠政策的基础上，让民营企业从拿地环节开始，以现冇房地产开发的模式进行保障房项目开发，最后通过政府回购或开发商自行组织销售，赚取相应的利润。在这种模式下，政府仅需投入土地、减免税费,财政儿乎不需再支岀现金，等于为保障性住房建设拓宽了资金渠道，将大大减轻地方财政的压力，冇利于加快保障房建设的进度。社会资本参与保障房建设而对的最大问题是“缺乏长期融资渠道”。因此，政府应给予适当的优惠政策，鼓励和引导金融机构积极参与该类项目融资，包括明确保障性住房建设项目财政扒保的冇效性和合法性；鼓励成立非盈利保障性住房投融资有限责任公司为保障性住房项口融资提供贷款担保，降低信贷风险，搭建“政府主导、市场运作、专项投资、封闭管理”的投融资平台；对参与保障性住房项目给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度；对保障性住房建设项目证照审杳、贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面执行较为宽松的监管政策。（五）通过金融机构解决保障性住房建设和管理所需的巨额资金1、加大银行信贷支持力度明确商业银行保障性住房信贷规模，制定优惠的贷款利率。在商业银行业务屮明确一定比例的信贷额度专项用于保障性住房建设，并制定相应的专项优惠利率，优惠利率与市场利率的差额由财政支付。2、设立保障性住房信托基金出地方政府设立保障性住房信托基金，将涉及房地产交易的税收与费用、保障性住房的租金和销售收入、附属商业设施的租金收入等作为信托基金的资金来源。政府代表、银行、房地产开发商、保障对象和咨询中介等组成萤事会指导基金运营，选择投资项目。（六）采用“人头补贴”取代“砖头补贴”“砖头补贴”是由政府直接针刈■住房建筑业务的一种补贴。“砖头补贴”的特点是：政府的各种补贴直接转移给房屋建设方，在住房销售实现后，这些补贴间接转移给消费者。在这一过程中，政府必须对资金的流通进行严密的计划和监控。这种补贴 方法的缺陷显而易见：政府直接干预市场，要付岀巨额的监督成本，由此导致的各方面的“寻租”行为产生，补贴资金最终到达消费者手中的数量有限。因此，政府应该改变住房建设的补贴方式，采用“人头补贴”代替“砖头补贴”O所谓“人头补贴”，即是政府对屮低收入者直接提供货币补贴，用以解决小低收入家庭住房问题的补贴方式。这种补贴的特点是直接将政府的财政补贴转移给消费者，采用“人头补贴”实现的社会效益将高于“砖头补贴”的社会效益。随着住房政策的推进，住房供给水平的提高，住房价格水平将回落到均衡价格水平。因此，将我国目前采取的“砖头补贴”住房补贴方式转变为“人头补贴”不仅能将市场竞争机制引入保障性住房系统，提高保障住房建设的效率和质量，同吋还能将政府直接干预转变为宏观调控。 保障性住房的大规模建设对解决我国屮低收入群体住房问题具有重要作用。现阶段的保障性住房建设存在的一个主要问题就是缺乏建设资金，而随着保障房建设进度的H益加快，资金不足的问题将严重阻碍我国住房保障目标的实现。目前我国保障性住房的建设资金筹措渠道主要包括政府财政预算、社会融资、企业和个人口筹及其他渠道安排资金。我国保障性住房建设融资具冇政府主导、融资规模人、低收益11回报期长、参建单位带资建设等特点，也存在着保障性住房建设融资缺乏顶层设计、房地产金融工具缺失、融资不稳定、融资风险高等不足。本文借鉴了欧美等发达国家的融资经验，捉岀了针对我国保障性住房建设融资体系的建议，希望本文在对保障性住房建设融资难的问题上有所帮助，进一步推动我国保障性住房的建设。 ①姜亚青,杨明•我国保障性住房建设中的融资问题研究[J]•现代经济信息,2012(3):229-230②杨赞，沈彦皓.保障性住房融资的国际经验借鉴：政府作用[J].2010(9):46-49. 参考文献[1]姜亚青，杨明•我国保障性住房建设中的融资问题研究[J]•现代经济信息，2012(3):229-230.[2]李松森，刘慧.完善我国保障性住房建设融资体系的思考[J].金融教学与研究，2012(9)：146-150.[3]毛鹏，王旭.我国保障性住房融资模式特点及创新研究[J].建筑经济,2011(12):69-72.[4]林铁钢.保障性住房融资渠道及风险防范[J]•中国金融,2012(1):49-54・[5]陈杰•我国保障性住房的供给与融资:回顾与展望[J]•现代城市研究,2010(9):13-17.[6]郭前明.关于保障性住房融资模式的探讨[J]•现代商业,2012(1)：162-163.[7]杨赞，沈彦皓.保障性住房融资的国际经验借鉴：政府作用[J]•现代城市研究，2010(9):46-49.[8]李洁.保障性住房融资现状及相关问题探讨[J]・现代商业,2012(36):15-19.[9]李晶.保障性住房建设:现状、影响及融资模式[J]・国际融资,2010(11):18-21.[10]KafiaA.Hosh,.AffordablehousinginnorthernVirginiaPositionstatementofthenorthernbuildingindustryassociatio[N].TheWashingtonpost,July19,2011.