润德_半岛蓝湾调研报告

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1、润德•半岛蓝湾一、概况半岛蓝湾项冃是由滨州润徳置业有限公司开发的一个普通住宅项目。项目位于开发区长江一路与渤海十八路路口西南侧，毗邻上海世家、香溪翠庭。项口整体占地10公顷，规划面积8.94公顷，地上建筑总面积177971m2（含商业建筑面积3168m2）,建筑密度13.7%,容积率1.99,绿化率39.9%o建筑群为18栋高层，规划总户数1436（含商业），地下车位1384个，地上车位120个。半岛蓝湾项目定位为屮端住宅项目，主打推广语——“在城市奋斗，来润德享受”。项口现有户型区间为107m2—146m2,主力户型为126m2,一梯两户。二、项目进度（-）销售进度（开盘预热期）一期认

2、筹阶段，13#、15#、16#三栋楼，共204户。该三栋楼临近项目边侧，出行、采光便利，位置较好。目前销售率约80%,余房多为顶层和部分140+m2较大户型。一期平均价格为3580元/itf,较之2013年五一前2800元/itf的宣传价格有较大升幅，明显的“低开高走”模式，但同比周边市场平均价格，预计后期最高销售均价会控制在4000元/nr左右。优惠活动一一预付金两万抵三万，活动截止6月底一期开盘。探据上周六周末两天定时观测，4小时内上客量共7组，情况良好；置业顾问态度良好，但说辞笼统不够细致全面；售楼屮心案场布置良好，但销售资料缺乏(如宣传单张、户型展示台等)。(-)推广进度1、因项

3、目暂无预售许可，前期宣传多为项目的主题推广，旨在进行形象导入，宣传方式以网络宣传、口碑宣传为主，销售现场为辅。2、项目外围户外营销导视系统基本为零，市中心人群聚集区暂无大型户外广告。3、VI缺失(三)施工进度一期13#、15#、16#三栋建至10F,预计于2014年10月竣工；小区内无绿化建设。三、SWOT简析(-)优势主要优势一一充足绿化的环境和全面、适宜的户型。探环境在项冃的区位因素中占有重要地位。本项冃东临滨州开发区园林景观干道渤海十八路，植被充足，空气质量高；向西临近秦皇河、秦皇河公园，是良好的散步、健身、观赏、休闲的自然场所；东南方为政府规划的珍珠港水上公园；小区内高密度绿化，

4、与外围环境交相辉映，自然成谐。探较为全面且合理的户型设计是半岛蓝湾的自身优势，既能保证居住的舒适度，也能在目前情况下保证销售总价在滨州消费者的接受范围内。（一期的热销户型可为后期户型方案提供参考）同比周边信达国际花园城、上海世家、印象江南、清江花园等项口住宅销售均价，半岛蓝湾处在中等略上水平。参考一期认筹数量和周边项目销售情况，本项目的未來销售情况比较乐观。其他优势——临近汽车总站，出行便利；项目以北有农贸市场，以法莲购物中心、华商国际广场（在建），银座商城，便于生活购物；开发区一中集幼儿园到中学教育一体等（二）劣势主要劣势一一高层建筑单一、缺乏商业配套探本项目全部高层，产品类型单一，客

5、户的选择性小，竞争力被降低。探商业缺乏带来的直接后果是居民日常生活的不便利，“家门口购物”只能是“别人家门口的购物”，交通出行的便利一定程度上可以弥补这…缺陷。（三）机遇探日益增多的高层住宅迫使消费者的居住观念正在转变，城市外来务工人员不断增加，购房群体年轻化，推广过程中可针对以上潜在力高的客户进行开展。济周边早期项目的热销及本项目13#、15#、16#销售乐观为木项目营造了较好的市场影响力，是后期宣传的重耍基础。探渤海十八路景观大道未来规划的拉动效应。探自然配套和地段带来的升值潜力(四)威胁探周边同类竞争项目众多，“我有人有”区位因素的普遍性。信达国际花园城、上海世家、印象江南、海通时

6、代，清江花园，现代城等探房地产政策日益加强四、问题与建议经初步了解，我以为该项口存在以下问题：1、项目现阶段推广不完善2、后期营销推广计划不明3、销售员业务素质需要提升针对以上问题，我认为，本公司应从当前现状入手，在与甲方协调一致的前提下，逐步建立项目整体营销推广计划，同时提升销售团队的业务素质，最大限度抓住有效客户，完成销售目标。具体对策如下：1、完善基础推广(1)视觉引导系统建设沿渤海十八路，黄河二路至长江二路一段，道路两边设置道旗或灯箱广告；沿黄河二路，新立河西路至渤海二丁四路-段，道路两边设置道旗或灯箱广告；贴近项B的长江一路南侧和渤海十路西侧设置大型户外广告牌；售楼处门前设置精

7、神堡垒。案场销售材料准备到位，如户楼书、折页、单张、VIP认购卡、户型图、展板等(1)报刊广告和印制品投放市场公开信息少和案场销售资料不全给销售工作带来很人不便，建议市场广告投放常态化，分阶段定吋定量投放，引起市场持续关注,有效聚敛客户。(2)区域性广告发布在市屮心沿渤海七路和开发区银座商城、浙江大市场等人群聚集区设置大型平面广告牌或多媒体广告，进行项口形象展示和活动信息发布，主动出击，直接面向消费群体。2、一期开盘活动推广当前项冃