学年论文高作童

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1、学年论文高作童山东建筑人学•商学院专业学年论文I论文题目：浅析房地产营销的认购风险学生姓名：高作童学号：2008091311班级：营销082评阅人：赵霞浅析房地产营销的认购风险摘要：商品房预售制度在我国已施行多年，因商品房预售是对“看不见、摸不着”的虚拟房屋进行交易,实体房屋交付尚需一定期限,消费者对该类商品房的期望值比较高,对购买时处于虚拟状态的涉及影响购房人购房决定的因素，很容易引发购房人•开发商Z间的矛盾,从而引发群访群诉事件。关键词：商品房预售购房人风险预售商品房规划变更预售和现售先期认购规避认购风险我国商品房预售许可制度口1994年出台的《城市房地产管理法》止式建立，至今

2、已有14个年头。商品房预售制度的建立，对建设周期长、资金需求量大的房地产开发企业而言,因能够实现资金快速流转而受到彻底贯彻执行。对广人购房人而言，预伟商品房的价格较现伟约低10%—15%的价格优势，也促使广大购房人广为接受。因购买预售商站房属于“看不见、摸不着”的虚拟房屋，购房人对该类商品房的期望值比较高，R在购房过程中还存在认购签约、建设规划变更、交房验房等环节，对购买时处于虚拟状态的设计影响购房人做出购房决定的因素。目前我国法律、行政法规屮并没有对预作商品房与现房进行明确区分。因此签订商品房认购书在实践中引发了许多纠纷。一、“内部认购”的法律效力风险山于我国资本市场发展滞后，融

3、资渠道少，対资金需求量巨大的房地产开发金业而言，拓展融资途径就显得尤为重要。但在IT前国家大力从严调控房产市场、紧缩银根的大环境卜；房地产开发企业通过银行融资已是非常困难，而通过预售商品房回笼资金的路子却因H前我国法律规定对颁发预售许可证的严格条件成了“远水不解近渴”，此悄形下，房产开发企业在取得预售许可证前，通过各种花样繁多的“内部认购”“先期认购”等名义进行变相预售成了房产商营销中惯打的擦边球。所谓“内部认购”一般是指：商品房项目尚未具备销伟条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“放号榔预约”等方式让消费者订购商品房，与购房人签订“认购卡”、“订购卡”、“确

4、认卡”、“会员卡”等形式的订购协议，向购房人收取包括“定金”、“订金”、“预订金”、“诚意金J“会费”等各种具有预付款性质的费用。此时的订购协议所指向的合同标的，是尚不具备销售条件及合法上市交易的商品房。此种违规预售背后隐藏着诸多“玄机雹而通过内部认购方式购买的这种不符合商品房预售条件的商品房，对购房人而言主要存在如下风险：一是预期开盘风险：不貝备销售条件的商詁房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚耒最终落实，各种开发手续町能尚耒办结，致使建设周期及房屋开盘日期都不能确定。二是价格风险：先期预订时，开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定，如果遇有商品房市场价格上涨

5、，最终的开盘价将随之上涨，但遇有-商品房市场价格I川落，开发企业将会找出种种理由维持原价。三是设计变更风险：由于开发手续不完备，致使项目的坏境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋的情况和自己预想的条件差异巨大。四是定金风险：由于开发企业可能存在开发资质问题、经营不善或者恶意欺诈情形，企业是否正常经营和存续不能确定，房屋不能如期竣工、交付，消费者可能面临定金被侵吞的风险。对此，国家建设部、发改委、工商总局下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,对房地产开发金业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，责令其限期整改，从严查处

6、,直至取消开发企业资质。二、交房及办证的风险因为预售商品房属于在建工程，购房人购买的是对特定房屋的期待权，开发商交房后，购房人才对特定房屋享有物权，因此，对购房人而言，在开发商交付商站房询，购房人需承担开发商能否交房及能否按期交房的风险。现对购房人面临的交房风险列举如下：-•是在建工程抵押，银行抵押权的实现。开发商兴建房屋时向银行贷款，一般将预开发Z“楼盘”设定抵押，此时购房人将面临无法取得该套房屋的风险。二是施工人的优先受偿权的实现。在建工程在建设过程屮，施工人的建设工程价款的优先受偿权及对建设工程之留置权的存在对购房人实现合同目的是很大的风险。购房人虽与开发商订立了商品房买卖合

7、同，但开发商并未交付商品房，购房人尚未取得房屋所冇权。因此，在开发商交房前，如发生开发商未能够及时支付工程款Z悄形，施工人冇权按照合同法之规定行使优先受偿权，对购房人购买的商品房折价或拍卖。三是开发商破产。依我国《破产法》之规定，开发商开发的在建工程因未交付购房人，仍属于破产财产，破产费用应从破产财产小优先拨付。四是开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。一般而言，此种开发商本身的资质差、资金链脆弱，资信情况不好，但购房人往往会因疏忽或贪图价格优势而与此类开