项目投资与财务分析

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1、项目投资与财务分析项LI投资与财务分析主讲：徐伟成第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理徐伟成：各位新浪乐居的商业地产频道的观众朋友，大家下午好！我是第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项FI策划部总经理徐伟成，今天很高兴跟人家分享一下商业地产里而的财务分析概况。不知道大家明不明门，其实商业地产的整个财务模型和投资决策是相辅相成的，它不是独立存在的。所有的招商到消费群的分析，到整体的运营最关键的决策指标都是要通过财务分析和财务里而的指标來决定的。但是整个过程是很复杂的。接下來也会透过我的讲义内容跟大家做个详细的介绍。今天的课

2、程大约分为六个大的标题。第一个标题就是房地产一商业地产里而的投资分析要索；第二点，就是SWOT及风险分析的考虑；第三点，我会关注到项冃模型里而的财务分析。第四点，我们会讲到怎样编制一个财务模型农格。第五点，我们会透过财务模型分析整个商业地产里而的综介决策，看哪一些值得投资，风险会在哪里。最后，我们会研究它的可行性到底怎么样。我要跟大家说明一个非常重要的观点，其实在外国基本上所有的房地产项冃包括住宅地产，商业地产，他们都会先做可行性分析。可行性分析，顾名思义就是可不可行，怎么是可行？怎么是不可行？风险在哪里？机遇在哪里？我们怎么样操作整个商

3、业地产？止他更清楚，我们看什么决策的指标，看--木人帐到底怎么看，都是要看财务分析里面的一些重耍数据。最后，当然我们是以实战为题。其实今天我们的标题很清楚，我们会跟人家讲实战的方法和概述。当然是以房地产开发财务分析、投资來说明。其实有一个很关键的决策。大家都知道，之前儿堂课程包活商业地产的分类、外国地产的比较以及一些发展历程和阶段。传统的商业地产，可能大家会更关注品牌、招商，还有一•些消费群的分析。如果我们作为专业的开发顾问人员，我们会更重视人局，也会去粗取精，把每一环都分得非常清楚。我跟各位网友说一下，从地产开发到宏观因索，到消费者、市

4、场竟争对手、人流、交通、地段，或者未来的周边规划等等分析，更重要的是它有一些需求调查分析。但是我刚刚所论述的过程，我们已经在很早的阶段已经把整个商业地产的财务分析模型已经注入到整个开发的研究里面。记得我们的华贸小心新光天地，包括他们的开发总经理房超先生也讲过，他认为30%是前期的规划；70%是后期的专业的运营。但是前而的规划好比一个1Q很高的小孩，他去了一个非常好的幼儿园，启发了他的专业思考，让他明口他的世界观，他对人生的定位等等。我刚才讲到商业地产里面的开发，很关键的一点，前期的租金收入包括从商场每年的租金收入，包括酒店、写字楼还有出租

5、的公寓，甚至用来做销售的高档公寓和定级住宅物业，我们都会在商业地产的财务分析里面讲到。最后，财务分析有一个很关键的点，我们要抓住财务报表，要抓住一些很重要的指标。到底我们怎么样关注这几个重要的课题？接下來的时间我们会跟人家一个一个说明。如果各位观众听不明白，我们在网站上除了通过我们的视频以外，我们也会插入专题的幻灯片，会让大家更淸楚。今天这个案例不好讲，因为财务分析模型是一个非常有专业技术的课题。每一个项目，每一个个案其实都是不一样的，不是可以一概而论的。我们讲一个小吋，你参与了这个课程以后就可以说得清清楚楚。在我们说正题Z前我们有一•个

6、很关键的要索，投资者，包括商户，包括股东方他们都会很关注风险要素。其实看一个好的前期开发研究，我们会很清楚地了解到何一个商业的风险到底在哪里。我举一个例了。我们在2012年在北京打算开发这个项冃，因为北京08年有奥运会，我们这个项R在07、08年在做前期开发的时候，我们C经注意到08年后奥运到底会发生什么状况。我们史关注如何去冋避风险，打个比方，我们要盖五星级酒店，如果我们这个项FI里而有五星级酒店或者超五星级酒店，我们会遇到什么风险呢？奥运会以后市场会萎缩，经济气侯会发生逆转，高端客户会下降。这些我们07年已经意识到。09年我们来引证我

7、们当年的前瞻性有多少。如果项LI里面有酒店、综合体的，我们会尽量引进一些高端的国际运营管理公司，公寓管理集团也要同样地引进，來保持它最定级的高端竟争优势。当然，这个集团要有自己的开发销售渠道。对于零售商业物业，比如我们这个项H在12年推出市场，在北京朝阳区燕莎及三元桥商务圈附近，当然燕莎区没冇大量的商业零售而积和新增的工艺，但是也不少。所以对商务及休闲的消费未来也会有适当的调整。当然，我们在07年做这个项冃的时候已经能够佔计到奥运后的外商投资，我们会做新的调整。随着宏观经济的发展，我们在09、10年还是会看好北京的整体销售。租金未來正确的

8、评估对我们今天这个标题非常关键，因为我们今天主要讲财务分析。租金数据未来的正确评估，可能我们合理的准确率会达到95%以上。我们对未来的数字预测是非常关键的，因为有些很敏感的要素，比如土地成本、