第七章：房地产市场调查与市场分析

《第七章：房地产市场调查与市场分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、第四章房地产市场调查与市场分析■市场调查■市场分析的手段与方法■目标市场的细分与选择■竞争者分析■市场购买行为分析■房地产市场分析与功能定位学习目的与要求掌握：市场细分、目标市场的选择、市场定位、以及房地产市场分析与项目策划。熟悉：市场调查的步骤和市场模型的估计、市场趋势分析与竞争者分析。了解：市场调查的意义、内容和市场购买行为分析。第一节市场调查一、房地产市场调查的意义和内容1、房地产市场调查的意义市场调查:系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。1、房地产市场调查的意义分析研究产品生命周期，确定研制设计新产品、整顿或淘汰老产品、指定产品生命周期各

2、阶段的市场营销策略，确定产品的生产销售计划；根据消费者对价格变动的反映，在不违反国家政策的前提下，研究产品适宜的售价，制定企业产品的定价策略（新产品、老产品；批发价、零售价）；设计销售促进方案，加强推销活动，广告宣传与销售服务，开展公关活动，搞好公共关系，树立企业和产品形象，组织营业推广活动，扩大销售量；在考虑市场、产品等因素的基础上，合理选择分销渠道，尽量减少流通环节，缩短运输路线，降低运输成本和仓储费用，降低销售成本；综合运用各种营销手段。制订正确的市场营销策略。以获取更多的利润，取得良好的经营效果，通过对消费者和市场环境的调查，掌握市场动向、发展趋势、竞争对手情况，及时发应信息，为开发新

3、产品、保持现有市场、开拓为了市场服务。2.房地产调查的内容房地产调查的内容国内外市场环境调查技术发展调查市场需求容量调查消费者与消费行为调查竞争情况调查市场营销因素调查经济环境人口环境政治法律环境社会文化环境确定问题和调查目标调查项目可分三类：一是试探性调查，即通过收集数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；二是描述性调查，即描述一些特定的量值；三是因果性调查，即检验因果关系。二市场调查的步骤制定调查计划市场调查的第二阶段就是制定出最为有效地收集所需信息的计划。制订的调查计划一般包括资料来源、调查手段、调查方法、抽样方案和联系方法方面。市场调查计划的构成见下表：二市场调查的步骤资料来

4、源二手资料、一手资料调查方法观察、专题讨论、问卷调查、实验调查手段问卷、座谈抽样调查抽样调查、样本调查、抽样程序联系方法电话、邮寄面坊收集信息这个阶段成本最高、最易出错。关键：能否收集到所需资料。分析信息该阶段的重要任务是从收集信息和数据中提炼出与调查目标相关的信息，对主要变量可以分析其离散性并计算其平均值，也可采用统计技术和决策模型来分析。报告结果调查人员必须对信息资料进行分析和提炼，总结归纳出主要的调查结果并报告给决策人员。二市场调查的步骤三、对市场调查的分析与评价一般地，有效的市场调查必须具备如下原则：1、方法科学要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。2、调查具有创

5、造性市场调查最好能提出解决问题的建设性方案。3、调查方法多样不能过分依赖一种方法，强调方法要实用，只有通过多种来源收集信息并进行分析才能具有较大的可信度。4、模型和数据相互依赖调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定收集信息的类型。5、合理的信息价值和成本比率对信息价值和成本比率要仔细分析，调查成本很易测算，而价值则依赖于调查结果的可靠性和有效性以及管理者的信任度和是否使用。6、正常的怀疑态度7、市场调查过程遵循职业道德第二节市场分析的手段与方法一、市场规模的估计对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求，这种预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。空间层次

6、：世界、亚洲、中国、城市、消费者产品层次：全部销售、行业销售、公司销售、产品线、产品细目时间层次：短期、中期、长期一、市场规模的估计(一)市场需求分析的基本概念1、市场规模：是特定商品的购买者数量。潜在购买者的特点:兴趣、收入和途径2、市场总需求:在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。市场总需求：(1)市场需求函数:市场总需求在给定条件下的函数。(2)市场最低量:不需任何刺激需求的费用就会有基本的销售量。(3)市场潜量:市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，此时市场需求有一个上限，称为市场潜量。(4)市场营销敏感性:市

7、场最低量与市场潜量之间的距离。*由于市场营销费用只能在一定范围之内，市场预测是在相对条件下预测的市场需求，但这个需求并不是最大的市场需求。Q2:市场潜量QF:市场预测量Q1:市场最低量特定时期的市场需求计划费用行业市场营销费用特定时期的市场需求市场潜量(繁荣)市场潜量(衰退)行业市场营销费用衰退繁荣(a)市场需求是行业市场营销费用的函数(假定在特定的市场营销环境下)(b)市场需求是行业市场营销费用