上海房地产宏观市场研究报告d

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1、目录壹、2003年一季度上海房地产宏观市场一、土地市场二、开发投资三、开发规模四、商品房市场五、住宅销售市场六、在建住宅基地的情况分析七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布贰、高档物业宏观市场简析叁、中心城区高档物业市场分析肆、综述一、未来高档物业市场发展综述二、2003年一季度各高档物业板块现况总述伍、各区最新重点个案分析陆、市场研究部下一步工作重点附：最新典型个案市场快讯2003年一季度上海房地产宏观市场2003年一季度，上海住宅建设仍然保持着高位运行，无论投资、开发规模还是市场销售，都呈健康增长趋势。一、土地市场2003年1-3月

2、，上海市出让新增经营性用地44幅，土地面积225.4万平方米，可建面积301.9万平方米，总体容积率为1.34。在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占90%，依然为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的1.2%。具体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区出让土地面积为各区之最，为55.2万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二，同样为8幅地块，出让土地面积为31万平方米，闵行则位居老三。出让新增性用地中，招投标用地25幅，占地面积160万平方米，可建面积188万平方米，

3、平均容积率为1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。二、开发投资今年一季度全社会固定资产投资达364.6亿元，同比增长25.9%，其中住宅投资完成了109.2亿元，比去年同期增长25.8%，占全社会固定资产投资比重达到30%。全市商品房投资139.8亿元，同比增长29.6%，商品住宅投资108.7亿元，占房地产投资77.8%。三、开发规模由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工规模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期

4、有大幅增长，一季度住宅的建设规模处于历史较高水平。全市1-3月份累计住宅施工面积4531.9万平方米，比去年同期增长25.2%；住宅竣工面积496.8万平方米，比去年同期增长105.9%。住宅新开工513.7万平方米，比去年同期新开工409.9万平方米，增长了25.3%。 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新开工总量的一半，达到225.8万平方米。四、商品房市场 　　有资料显示，至2003年2月底，全市商品房批准预售发证数205份，面积327.7万平方米，基本与去年同期持平，其中，1月份批准预售面积为2

5、58.4万平方米，2月份则为67.3万平方米，显示出2个月批准预售的一重一轻。具体分析批准预售分区情况，1-2月共批准9个行政区205个项目，其中以浦东63个项目，100.4万平方米为各行政区之首，黄浦区于年初批准预售，上市8.2万平方米，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为5.1万平方米。 　　全市商品房预售登记面积621万平方米，成交总额219亿元，其中住宅预售面积395.6万平方米，成交金额202亿元，同比增幅为25.5%及72.1%。1-2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%。浦

6、东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46%。 增量房购房购买对象分析，2003年1-2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。五、住宅销售市场第一季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头，销售量与价格保持稳步增长，新建商品房与存量房齐头并进。根据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面积621万平方米，同比增长20.3%，其中住宅590万平方米，同比增长18.3%；存量房销售面积471万平方米，同比增长41.2%，其中住宅373万平方米，同比增长46.1%。 。六、在

7、建住宅基地的情况分析 1、住宅建设的地域分布一季度共有1129块在建住宅基地，平均建设规模为4万平方米。其中，内环线内325块，平均建设规模4.6万平方米，内、外环线间440块，平均建设规模4.5万平方米；外环线外364块，平均建设规模2.9万平方米。一季度，外环线外的住宅新开工面积有较大幅度增长，比去年同期提高8个百分点；同时，内环线内由于旧改速度放慢，新开工规模比去年同期减少7个百分点。内、外环线间的住宅面积比例平稳，保持在40%左右。住宅建设地域分布情况表（%） 内环线内内外环线之间外环线外施工面积334423竣工面积234829新开工

8、面积3140292、价格分布至3月底，从全市在建住宅基地的价格分布情况看，中高价位以及高价位在建住宅的比例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而300