上海某房地产市场分析报告

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1、上海绿地国际山庄详细报告一、2005上半年别墅市场综述1、别墅供应增加，供大于求的局面已经形成2005年上半年上海新开别墅项目达到25个，其中1月新开2个、2月新开1个，3月新开5个、4月新开6个，5、6月新开12个。虽然土地市场上政府暂停了别墅用地的审批，近两年别墅用地供应非常少，仅有的几块，容积率最高也限制在0.5-0.6之间，政府对于高档别墅批建控制力度非常大。但由于前几年囤积的土地丰富，在政府调控和别墅项目高投资回报率的作用下，前期开发商对于别墅项目未来盈利能力的预期仍然较高，别墅开发热度不减，从而造成虽然目前市场

2、观望气氛浓厚，开发商对未来预期降低，但由于项目已经开始建设或者即将完成，使得市场供应增加，市场供求关系已经发生逆转，供大于求的局面已经形成。整个上半年，全市别墅市场供应增加，供大于求的局面已经形成；市场观望气氛日趋浓厚；成交价格由升转降，开始小幅下降。2、别墅市场观望气氛较浓随着宏观调控得进一步深入，尤其在上海悄然实行的对独栋别墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策以来，购买别墅如果作为投资行为来说则投资成本大大增加，且风险大大增加，因此别墅的自住需求几乎成了目前别墅购买的唯一需求，而在如今别墅供应量并不稀缺的市场情况

3、下，别墅市场交易迅速萎缩，价格也逐步回落，客户出现有选择的观望心态也在情理之中。别墅市场新政的实施有效的抑制了高端市场的投机行为，提高了交易成本，对卖家造成了很大的心理冲击，不少客户取消挂牌，选择出租别墅收取租金收益，暂时放弃了销售的念头。对于别墅买家而言，购买别墅只是对居住品质的追求，是尊荣的象征，而不是生活的必需品，所以需求不会很迫切，能够经得起时间的等待。由于购买者预期不明确是否仍然会有后续政策出台，是利是弊一时难以把握，所以有一种等政策出完、价格下跌再买的心态，短期内会采取观望心态。同时，不少开发商的产品也是经历了

4、长期的销售和塑造，也形成当前的品牌效应和口碑，不甘心轻易自降身价破坏形象，这也造成了别墅市场买卖双方的凝滞现象。3、别墅市场总体成交价格由升转降，开始小幅回落从近期别墅市场的总体销售情况来看，2005年第一季度的上海别墅市场延续了2004年的第四季度火爆的销售态势，别墅价格一路走高。随着2005年三月份一系列宏观调控政策的出台，尤其是悄然执行的上海花园住宅转让征收30％-60％的土地增值税，使得投机需求受到严厉的打击，投资成本高涨，市场观望气氛日趋浓厚，成交量迅速萎缩，成交价格在高位运行一段时间之后近期出现小幅下调趋势。二

5、、近期别墅市场成交状况分析1、别墅指数综合分析月份2002年12月2003年2月2003年4月2003年6月2003年8月2003年10月2003年12月2004年2月指数20592083214921972240227923102351月份2004年4月2004年6月2004年8月2004年10月2004年12月2005年2月2005年4月2005年6月指数24232470253226042656268027012682从上面的图表可以看出，自从2002年底以来，别墅指数一路攀升，到04年低为止，别墅指数上升了将近600点

6、左右。进入05年后，自上半年一系列宏观调控政策颁布实施后，市场观望气氛更加浓厚，成交量迅速萎缩，从05年第一季度来看，涨幅已经有所回落，特别是从6月份的数据来看，2682点比上期4月指数下降19点，基本回到了今年2月份的位置，别墅指数首次出现下降。价格指数下降主要是由于3月份出台一系列的楼市组合拳以来，供求关系发生逆转，观望心理严重，成交数量迅速萎缩，价格也呈现出小幅下调的趋势。根据中房指数系统上海别墅办公室的监测显示5、6月份上海独立别墅成交量分别为118套、147套，两月合计仅相当于3月份成交量的78％，四月份成交量的

7、95％。2、8月份上海别墅市场成交状况综述05年近期独栋成交套数增幅6月14724.6%7月69-53.1%8月11770%8月份全市别墅共成交230套，其中独栋别墅117套。可以看出，自从6月以来，别墅市场的成交量在总体上还是呈现出萎缩的状态。将8月份与6、7月份相比，独立别墅的成交量落差比较大，相比6月份来说成交量缩减了20%左右，而相对于7月份来说却又回升了70%，可见在宏观政策出台后的一个月内，7月的成交量直接受到打压，而在8月份个别楼盘采取相应的措施后，销售状况略有改善。联排别墅面临的形势则更为严峻，和上月相反，

8、联排别墅的销售套数急剧下跌，跌幅达55%，半月来的销售套数仅27套，除了合生城邦半月销售6套外，其余项目均只有1-2套的销售业绩。联排别墅的销售面积比前期只下跌了7个百分点，上市销售成交的联排别墅的面积大多集中在200平方米左右。纵观后市，联排别墅的投资价值大大缩水，自住购房者在今后相当一段时期里都会持