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1、AssignmentFormCourse:ChinaEconomicsInstructor:Prof.CaiRongxinHomework:广州房价分析Name:JameSeYang（杨立军）StudentIDNo.:10210294Class:10PASTUDENTDECLARATIONIdeclarethatthisassignmentismyownwork,whichallsourcesofreferenceareacknowledgedinfullandithasnotbeensubmittedforanyothercourse・Signature:Date:广州房
2、价与收入水平对比性分析摘要本文基于理性决策的前提，居民会根据收入水平来决定购买住房。由广州居民的收入水平与供需关系来分析广州房价；以及现有银行信贷与房地产调控政策对房价的影响。论证了高收入差距如何导致高房价；高投资收益又进一步加大贫富差距；调控政策的影响，可能的房地产政策改进方向。关键词：收入水平，收入差距，房价，房地产政策一、广州居民收入水平与住房调查2011年居民平均收支情况居民可支配年收入（元）居民人均年支出（元）平均家庭人口家庭每月nJ支配收入（元）家庭每月支出（元）34300280003.291477467从平均家庭每月可支配收入（9147元）来看以30%的收入用
3、于住房支出（2744元）,绝大部分家庭无法承担购房贷款的月还款金额。按人均居住面积25平米计算，平均家庭居住面积是80平米。按最新的广州一手房成交均价2万每平米来评估，贷款30年，根据新浪网的房贷计算器，每月的还贷金贷款类别:额是7489元。以下是详细计算结果。开始计算垂新计算计算结果:房款总额：1600000贷款总额:1120000还款总额:2696052.68元支付利息款:1576052.68元首期付款:•180000元贷款月数:360（月）月均还款:7489.04（元）元单价t20000元/平米计算方式：面积七80平方米按揭成数：〔7成:I匚丿仪据贷就总额计篦按揭年数
4、：130年（360期〉:]商卫贷就:（Q很据面积、眾价计篦11年07月071」利率墓准利率:大多数家庭无法承担购房的还贷金额，那么只有选择租房或仍居住现有的住房。从以下广州常住人口居住面积的统计数据来看。现有的住房面积满足常住人口的基本需求。2005年2006年2007年2008年2009年2010年人均住房面积（平米）23.723.723.624.124.420.52005年2006年2007年2008年2009年2010年广州市常住人口9,496,8009,754,60010,045,80010,182,00010,334,50012,700,800在满足住房需求方面，
5、居民是具有买房与租房的双重选择。当买房的还贷金额与首付款是可承受时，选择买房。反之，选择租房。租房是买房的替代方案。从2011广州平均家庭可用于住房的支出—2744元来看，基本与住房平均租金相符。从此，我们可以看出，租房市场是相对充分竞争的市场，而房地产市场不是。当存量住房已满足居住需求，房租远低于房贷，房屋的购买行为变为投资手段。政府的土地供应控制，信贷投放控制，已把房地产市场转变为垄断性质的市场。住房的成交价只与供应量有关，由居民竞价购买有限的供应。拥有高收入的人群优先购买住房，这部分人群的收入水平决定了房价。以下是根据2011年11月广州个人存款余额，广州天河区家庭收
6、入分布抽样调查数据进行的居民可承受房价的估算。项目最低收入门低收入户T等低下门中等收入八中等偏上门高收入户最高收入户百分比10.0%10.1%20.2%20.1%20.0%9.9%9.7%半均家庭每月可支配枚入259039705377727997631312321837可用于购房支出777119116132184292939376551平均家庭存款70,799108,516146,981198,956266,870358,704596,898购买住房面积m280808080808080购房首付款39,36059,28079,520107,840144,699195,3923
7、23,520可购买住房每平米价格2,4603,7154,9706,7409,04412,21220,220广州住房建筑总面积2005年2006年2007年2008年2009年2010年全市住房建筑总面硬（存量）平米225,000,000231,500,000237,307,500245,704,300252,384,600259,794,600&000,0006,500,0005,807,500&396,8006,680,3007,410,000住馬增量第4%3%2%3%3%3%只能满足占总人口9.7%的j从以上每
