景观湖花园项目策划书

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1、景观湖花园项目策划书策划人:xxx工管053xxx山东交通学院XXX工管053XXX山东交通学院XXX工管053XXX山东交通学院一、市场背景3二、项冃分析5三、风险分析6四、功能分析10五、客源定位11六、项目定义13七、整体规划13八、组织策划15九、推案策略16十、广告策略17一、市场背景近几年来济南房地产发展迅速，而长清位于济南西南部，位置较为偏僻，发展较为缓慢。随着大学城的建设和经济的迅速发展，长清房产产的发展空间较大。因此，将该地建设为小区升值空间无限。近年来的房地产发展情况我们认为可分为两个阶段，

2、每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(-)1999年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。项目特征：产品形式单一，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征。销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价相对偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。(

3、二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征:客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销伟人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于

4、合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。项冃特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制口渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。在上述市场背景下，客户、市场及开发商儿个方面都发生了较大变化:1、客户需求的变化能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，己由先期的单纯追求满足居住要求、工程

5、质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。对于能承受2500-4000元/m2价格的客户,在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。能承受40007U/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、小区环境也非常注重。2、市场环境的变化：地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快

6、，并逐渐为市场所接受。3、开发商的变化趋势开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并但营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。二、项冃分析1、基本情况：本开发土地位于长清大学城丁香路和海棠路交叉口西南部。北临山东交通学院，西临山东工会干部管理学院和丹风小区，并且周围还有其

7、他七所高校。众师生云集于此。由于各高校教职工宿舍楼不增值，因此，该小区将成为众高校教师的选择对象。另外，丹凤小区住房面积有限，随着人口增长该小区将成为丹凤居民的选择对象。2、区域消费能力分析：经济水平：消费群体为高校教师等中高阶层和附近部分农民等中低阶层。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为中低档楼盘的聚集之地。3、项目SWOT分析优势(S)(1)毗邻山东交通学院、山东工会干部管理学院等各高校，文化氛围浓厚。(2)济长巴士1路、济长巴士2路、24路、1路公交车从附近经过,公共交通便利；(3)东临景

8、观湖、西靠鬧山，空气清新、景观优美。劣势(W)(1)目前交通较为不便；(2)因毗邻高校，节假日人流过于集中繁杂，存在一定的安全隐患;(3)开发商缺乏办公物业开发经验；(4)综合性物业，有利有弊，就医疗中心部分而言，与综合性医院相比，竞争优势并不明显；(5)不同功能的各部分规模均不大；机会(0)(1)长清大学城的建设带来人量商业机遇；(2)济南市发展西部地区政策的实施；(3)商业街的建立