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1、武汉邮科院地块研究报告一、项目概况4•地块位置本地块位于武汉市洪山区光谷腹地邮科院社区内，东临中国地质大学，西望湖滨花园酒店，南临珞瑜路，北接南望山。图一项目区位图O南星山O付家山旃毘山庄■1LiC1冠龙山庄2“邮懸讴4P、中国地质大V庄村奴防£力2•宗地状况武汉邮科院社区位于武昌洪山区邮科院路88号，该社区地段较好，环境优美，周边科教文卫系统较多。社区建于上世纪50年代至90年代，房屋使用年数大多在30年以上。房屋年久失修，破损程度较为严重，部分房屋更有裂缝，存在安全隐患。表1超过设计使用年限的房屋明细序号栋号楼层（层）建筑面积（m2）建成年代（年）1112995.455
2、52122992.425531331634.105541431087.165554131384.355664231384.3556表2超过30年房屋明细序号楼层（层）栋号（建筑面积，m2）楼栋数1629#,30#,31#,32#,33#,34#,35#7253#(1243.16),4#(1243.16),5#(1845.90),6#(1862.10),18#(2491.71),19#(2870.73),20#(2542.43),21#(2545.13),22#(2547.90),28#(2293.33)10347#(1647.52),8#(1456.44),9#(1647.
3、52),10#(1647.52),24#(2009.36),26#(2031.24)64223#(468.04),25#(295・46),27#(598.40)3（注：楼层为6层的楼栋建筑面积数据暂缺）本项目地块共计两部分，其中：地块一东靠中国地质大学，南临建工质检站，西邻南望山西路,北处南望山脚。图三地块一周边现状地块二东临气象宾馆，南望烽火科技大厦，西望南望山路，北接气象北路。以下是地块二所处位置示意图：图五地块二周边现状武汉房地产市场分析（一）武汉市住宅市场简析武汉市今年上半年国内生产总值4560.79亿元人民币，比上年同期增长9.6%o上半年武汉市城镇常住居民人均可
4、支配收入16993.46元，比上年同期增长10.1%;农村常住居民人均可支配收入8276元,增长13.5%.上半年武汉商品房成交87782万套，住宅成交74997套，同比2013年上半年的住宅成交74096套，增幅为1.2%o此外，2014年上半年武汉写字楼成交4900套，商业成交5529套，其他类型房源成交2356套。2014年，武汉楼市在重重压力中开场：2013年底汉七条出来，限购政策加码，公积金贷款门槛提高；年初国内部分城市楼盘大幅下调报价，形成购房者观望预期；银行房贷收紧，让开发商回款压力骤然增加。三方压力，让楼市进入阶段性调整期。而在这诸多因素的作用下，武汉楼市由
5、于刚需众多，成交量依然坚挺，住宅成交量整体超过去年同期。（二）武汉市土地市场简析2014上半年武汉市土地供应总建面同比减少37.56%,为近5年最低值；成交亦遇冷，成交地块总建面和楼面地价分别下降41.83%和5.6%O图六武汉市土地供应、成交地块总建面、楼面地价（2009上半年-2014上半年，万rrf,元/rrf）2000f2500184C43201吐丰年2011上丰年20!2±半年2CH3上半年2dW上半年偎应建面（万疔）■■战交®S（万厅）一价（%/ltf）由于新房市场供应大增、市场竞争激烈、客户观望严重，导致开发企业拿地意愿降低，导致政府供地热情冷却，上半年供应地
6、块总建面同比减少37.56%,为近5年最低值。受供应减少，开发企业资金紧张的影响,2014上半年土地市场遇冷，出让地块（包括纯住宅用地、商业用地和商住综合用地）总建面和楼面地价分别下降41.83%和5.6%o图七武汉市各区域土地开发获利指数70(m30XK266K2K75CK76%oxNote:获利指数二（住宅均价一楼面地价一武汉市建安成本）-楼面地价；武汉市建安成本取经验值22007L/m2,江汉区由于上半年无地块成交，楼面地价去2013年整体楼面地价根据各区域获利指数来看，未来东湖高新获利能力是最高的。（三）光谷片区房地产市场发展情况1、光谷片区住宅市场发展情况武汉的房
7、地产市场伴随着全国市场的改变发生着改变。作为后起之秀的光谷地区近期在武汉房地产板块表现强劲，房屋交易均价在武汉市只用几年时间就冲到了全市高房价的行列中，房价涨幅令人咋舌。近两年，光谷楼市经过迅速发展，截止到目前成交均价已过万元。光谷楼市的发展历史再次见证了它日新月异的发展势头，光谷片区以得天独厚的自然环境，成规模的产业集群，成为武汉最具发展潜质的板块之一。该区域目前的楼盘有世界城新尚都、金地中心城、保利华都、龙安港汇城、洪福添美城市广场、光谷新世界、金地华公馆、新世界恒大华府、葛洲坝世纪花园等众多项目。2、光谷片区
