华南Mall市场定位咨询报告

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1、华南Mall商业项目市场定位咨询报告(初稿)东莞市三元盈晖投资发展有限公司2007年7月20日市场定位咨询报告目录注：整体报告包括《市场研究报告》、《市场定位报告》和《商业规划报告》三部分定位咨询报告目录1.0研究思路及目标2.0整体定位3.0业态适宜性分析4.0业态发展适宜性分析5.0商圈分析6.0目标消费群定位1.0研究思路及目标华南MALL项目定位研究思路项目优劣势评估及竞争环境评估业态过滤项目定位业态组合/商户组合/商户布局/动线规划/租金水平/招商推广经营策略(I)(II)(III)结合商家访谈，理解商家发展方向、经营理念、拓店策略、实际需求及进驻意愿研究市场,明确市场需求特征/容

2、量/消费趋势主题定位/形象定位财务分析争取最大的市场分额本案开发规模+珠三角地区的中心位置辐射东莞地区和珠三角地区。差异化体现本案的特色和独特性，与其它潜在竞争项目形成明显的差异。市场空白本案周边地区缺乏高质素商业、娱乐及休闲设施周边需求强烈最大程度地渗透市场。项目收益最大化通过合理的资源整合达到项目整体收益最大化。旅游目的地本案周边居民人口数量较少合理的商业业态规划成为区内主要旅游活动中心。持续发展本案规模发展的持续性至关重要。延长顾客停留时间营造多元化和切合市场实际需求的商业休闲娱乐项目和服务延长顾客停留时间鼓励重复消费创造特色＋优质服务提高重复消费比例。

3、项目发展建议项目定位规划目标2.0项目整体定位定位咨询报告整体定位功能、业态指向及目标餐饮运动健身超市美容美发百货店/专卖店休闲娱乐健康养生培训/体验/探索展览/展示论坛水疗(SPA)功能教育(EDUCATION)优质生活(LIFE)健康(HEALTH）诉求差异化项目规模整体规划有机整合多元互补相互促进与别不同可持续发展富有竞争力崇尚健康(HEALTH)、教育(EDUCATION)和生活(LIFE),集休闲、娱乐、购物于一体的大型综合主题式休闲小镇-CanalVillage(运河小镇)项目定位教育(EDUCATION)生活(LIFE)健康(HEALTH)远离都市烦嚣，返璞归真，追求平衡及自然

4、的身心状态及体验。通过体验、经历、探索促进自我能力、知识及价值的拓展及提升。演绎优质生活，追求欢乐人生主题詮释项目主题整体定位项目定位及主题本项目现有本地竞争项目未来外地竞争项目项目名称华南MALL地王广场第一国际世博广场广州汉溪商业项目555集团深圳新天地项目外立面N/AN/A位置万江区万江大道东纵大道与罗沙路汇处鸿福路与东莞大道交汇处东莞大道与东城中路交汇处广州市番禺区汉溪大道深圳市龙岗区南联村商业规模（m2）31万10万12万20万12.5万38万开业时间2005年5月2005年9月2005年8月2005年7月2010年2011年定位集休闲、娱乐、购物于一体综合主题式休闲小镇传统综合购

5、物中心中高档综合购物中心中档综合购物中心综合性商业项目集购物、休闲、娱乐、旅游与一体的综合型购物中心消费层级培养期：中档成熟期：中高档中档中高档中档中档中高档整体定位项目定位与主要竞争项目比较本项目定位与现有本地主要竞争项目差异化鲜明具有较强的竞争力和聚客能力本项目定位与未来深圳新天地项目同质性较高将形成正面的竞争整体定位形象定位企业形象战略规划的构成企业形象战略包括视觉识别（VI）、行为识别（BI）、理念识别（MI）三个主要部分；项目形象规划通过理念识别（MI）对企业灵魂进行塑造企业理念：建立快乐的商业地产将企业理念转化为企业行为的物化过程（BI）行为识别：通过让发展商快乐、管理公司快

6、乐、经营商户快乐，最终的目的是为了让消费者快乐，达到快乐消费的目的；将企业标识化、视觉化的传播过程（VI）在项目的现场包装、经营管理、宣传推广时注入各种快乐的理念，让消费者在华南MALL度假“欢乐时光”（HappyHours）；硬指标：在本项目内增加令人愉快的元素根据各组团的业态主题，将其内部作适当的如运动、服饰、餐饮装饰，强烈的视觉冲击可以使消费者直接感受到该区域的经营主题；对部分公共通道加以美化，如海洋世界、水族馆、太空之旅等，塑造令人愉快的环境；公共标识、指引人性化，注进快乐元素；软指标通过直接面临消费者的经营商家、物业管理人员高素质的微笑服务，创造快乐的氛围；华南旅游目的地项目调整期

7、整体定位项目形象定位第一阶段项目培育期项目成熟期华南休闲娱乐中心(2007-2008年中)(2008年中-2010年)(2010-2012年)首席购物休闲度假中心第二阶段第三阶段形象定位淡化传统购物型中心的形象；树立旅游和欢乐的全新形象；充分吸引外地游客的注意；促进客流量。强化休闲娱乐的元素；提升本地顾客和外地游客的重复消费比例和频率；维持较高的客流量。项目营运趋于成熟，强化购物功能和形象；提升项目经营档次和