柳州的房价预测及购房决策

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1、柳州的房价预测及购房决策的数学模型摘要全国房价一直在高速上升，影响房价的因索众多，国家的宏观经济环境，国家的宏观调控，地方政府对宏观调控的执行力，人民的住房需求等。木文通过灰色GM(1,1)模型，层次分析法对柳州市房地产楼盘的房价进行预测，并且对购买房屋利用数学模型进行定量的综合评价，做出科学的购房方案。模型一：通过分析柳州市市区周边各个楼盘近两年(2009年12月一2011月6月)的房价数据，运用灰色GM(1,1)模型，对2011年6月的楼盘房价进行预测，然后与实际值进行比较，并对2011年9月的楼盘房价进行预测，

2、做出实际值和预测值的整体趋势图，从而分析判断柳州市楼市的拐点是否真的到來。模型二：建立层次分析模型，对柳州市的楼盘进行研究、评价和比较，设立三层，设立三层，即tl标层、因素层、方案层(从网上收集数据，建立判断矩阵)，构建家庭住房购买影响力大小的层次分析结构模型及判断矩阵，应用MATLAB软件计算出各判断矩阵的最人特征值及具特征向量，得出量化的各指标权值，从而对家庭住房购买影响力进行量化，即得到各个因素对家庭住房购买影响力，并将各个楼盘的家庭住房购买影响力进行排序,从而做出科学的购房决定。柳州的房价预测及购房决策的数学

3、模型的结论：1、灰色预测结果：利用灰色GM(1,1)模型对柳州市2005年的房地产楼盘房价进行预测，与实际值进行比较，并预测出2011年的房地产各楼盘的房价为4917元。再利用灰色GM(1,1)模型对柳州市2011年6月的房地产楼盘房价进行预测，与实际值进行比较，并预测出2011年9刀的房地产各楼盘的房价。(1)2011年6月，国信•凤起新都的房屋价格预测值为5559.28元，实际值为5400元；2011年6月，华展•华园的房屋价格预测值为6274.08元，实际值为6400元；2011年6月，盛天龙湾的房屋价格预测值

4、为5518.43元，实际值为5400元。(2)2011年9月，国信•凤起新都的房屋价格预测值为5746.38元；2011年9月，华展•华园的房屋价格预测值为6616.90元；2011年9月，盛天龙湾的房屋.价格预测值为5853.81元。2、层次分析法的结果：可以通过齐楼盘所占权重，提出比较合理的购买方案；(1)华展•华园所占整体的权重为0.4810,可以优先考虑购买；(2)国信•风起新都所占整体的权重为0.2980,可以其次选择；(3)盛天龙湾所占整体的权重为0.2210,可以最后选择。关键词：柳州房价灰色GM(1,

5、1)模型层次分析法拐点购买方案一.问题重述全国房价一直在高速上升，在这儿年过程，一直有关于房价拐点的争论。是否楼市的拐点真的到来。影响房价的因素众多，大的方面有，国家的宏观经济环境，国家的宏观调控，地方政府对宏观调控的执行力，人民的住房需求，热钱的投机。而宏观调控的手段众多，如廉租房建设，经济适用房建设，提高税收，打击投机，企业房贷资金紧缩，提高准备金率，不批准房地产企业上市圈钱等等。1、收集柳州近期房屋价格资料，建立房价预测模型，并预测2012年的房价，分析柳州市楼市的拐点真的到來？2、假如你是鹿山学院一名教职工，

6、想在柳州市区购置家庭住房，经过你的考察，发现适合的楼盘有(国信•风起新都、兴怡园、华展•华园、山水1号、华远•岚山、大城小院、盛天龙湾等)，试选择几处楼盘，收集相关数据，建立不同的数学模型进行定量的综合评价，做出科学的购房方案。二.问题提出2000年以来，随着我国工业化、城市化进程的加快，房地产业保持着持续的高增长态势，同时，房地产业岀现的一些问题也引发了社会各界的广泛争论。一个地区房地产的价格由众多因索交互影响而形成的，是房地产所在地区的门然、经济、社会。行政等因素综合影响的结果。区位因素对房地产价格影响由深，区位

7、可分为自然区位、经济及社会文化区位等。一般来说，房屋因其在城市或地区所处的社会经济文化位置的不同，从而有不同的社会经济文化区位，其在市场上的价格也有明显的差别，并且由于决定区位的条件在发展变化着。房价亦会随区位的变化而改变。可以说，是区位条件决定了房地产的价格水平。因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采収行之有效的、有针对性的调控措施.不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。房地产因利用方式的不同，分成了不同的种类。房地产

8、种类的不同，影响其价格的主要区位因素也有不同，如商业区主要看重繁华程度，住宅区主要讲求便利舒适，工业区主耍重视运输条件等。把握影响房地产价格水平的主要因素，就可以对房地产价格水平有基木的掌握，从而可以准确地评估或预测房地产价格。可见对影响房价的区位因素进行分析，有实际的意义。三.问题分析模型一灰色预测GM(1,1)模型通过对柳州市整体房屋价格的