新江湾城板块分析

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1、新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角,总规划面积约9.45平方公里,规划人口6-8万,自1996年开始规划,2004年7刀方案确定并开始推地,2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建,开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城"行动。据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计來看,该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方,•其中成交峰值爆发在2007年,全年共成交了25.2万方;2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方;2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量;2011

2、年前5个刀也已经冇&1万方的成交量,市场表现较为平稳。2006年・20们年前5月新江湾城板块年度成交走势

3、■点交面积f-点交衰数]2500200015001000500从成交价格走势來看,2006年・2011年5刀该板块一直呈稳健增长态势,5年半下來累计上扬了361.82%。其屮增长最快的年份是201()年,成交均价从2009年的22625元/平肓接飙升至40699元/平,年度上涨幅度超过80%。进入2011年板块成交均价继续上扬,截止5月板块均价已升至46607元/平。2006年一2011年5月新江湾城成交均价走势上海搜房网数据监控屮心分析师雷琪指111,W江湾城板块是是

4、口前上海市区最大的•块成片开发的土地,这块原牛态土地经过5年多的打造,已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域,公园、学府林立,豪宅比肩,成为上海一个新牛代的国际级社区。事实上,在这块土地上先后诞生过6块地王,开发商对其地域价值的认同也可见一斑。据上海搜房网数据监控中心截止6力21日统计,冃前新江湾城板块在(待)售项FI有12个,此外还冇1个地块尚未开发。在(待)售的12个楼盘中,纯别墅项冃2个,纯公寓项目5个,别墅公寓混合项目5个。搜房网分析师雷琪指出,整体來看新江湾城板块在(待)售的12个项目,可以发现一个共同点,这些项口都以人户型房源主打,主力户型面积在120-300

5、平米;除了面积上走大平层路线外,板块新盘还走上了精装豪宅Z路,这12个项冃中70%是精装或全装交付,品质较高。从报价来看,目前新江湾城板块在售项目7个,在售公寓报价在35000-50000元/平Z间,其中最“便宜'啲是祥生御江湾和公馆1088,这两个楼盘在售180平左右的毛坯3房,均价在35000元/平;最贵的则是上周新开盘的九龙仓玺园,在售137-334平米的2・4房,均价500007E/平。板块内在售别墅多为联排和叠加房源,总价多在1200-2000)}元之间,具中江湾尊堡有全区唯一的独栋房源,售价达5000万元/套。余下的5个待售盘,2个粘装公寓——华润新江湾九里和保

6、辉香景园即将于7刀上市,将分別推出250-300平的大平层和120-160平的大户型,预售价分别在55000元/平和45000元/平;而余下的1个公寓和2个别墅项冃预计也将于今年上市,2011年新江湾城板块的豪宅供应相当充足。生态走廊长两公里“因为新江湾城仍在开发阶段,已交房的楼盘入住率不高,所以,生态走廊'养在深闺人未识。上海城投置地公司副总俞卫屮说,生态走廊全长2公里,宽120米,不仅是上海首次营造的兼具住态和景观功能、野趣犬然的绿色腐道,同时也是一条连通的主干道。原生态的河道岸边树木错落有致,芦苇荡里不时有野鸭游过。因为人迹罕至,鸟叫声似乎特别清晰。市政管理所屠所长告

7、诉记者,运气好的话,还可以看到刺猬从一旁溜过。“这里既是市民散步养生的好去处,也是小动物迁移的通道,更是城市干道与居住区的隔离防护林带。"屠所长说。FI前,新江湾城已形成了包括“生态源”绿地、新江湾城公园、园林式道路绿带等在内公共绿化62公顷,这一数字今后将超过100公顷(约1平方公里),通过“生态走廊”将所有绿地沟通连接,构建出一个完整的绿色生态网络体系。通过放养灰喜鹊、放养蚯蚓、牛•物防治、树枝树叶粉碎回归土壤、野草梳理等,牛态走卿目前形成了一个人工再造的白然场所,适宜对外开放。:r来・

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9、tlfl,4&—HllINR-■•中O-A»*・体什・冷材4*■■中心於Ifl-«i・A*-都市湿地中心城区罕见新江湾城开发前由于长期弃査,出现了大面积H然恢复现象,如湿地连片,草木丛生,血虫牛息,鸟类繁衍等,但侵害性植物肆虐、恶性杂草蔓延、蚊蝇孳生也时有发生。如何对该土地做到既不荒芜,乂能最有效地发挥其牛态功能呢?经过专家反复研究,新江湾城首次系统、明确地提出生态“保育”与“恢复”技术理念。“生态源”绿地即这里的牛态保育区。记者在现场看到,被苦为“绿岛”的这一区域四周以河流相环,仅新建一座吊桥与外界相通。保育区内

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