深圳宝安兰乔圣菲别墅项目营销策略报告

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1、谨呈：万科（集团）深圳有限公司定义新顶级豪宅标准万科宝安别墅项目营销策略报告商业秘密声明木文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（屮国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档屮数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。木限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。项目背景：深圳西

2、岸唯一别墅区??首个纯别墅39600平方米住宅面积2400平方米幼儿园面积43500平方米建筑面积1500平方米会所面积0.6容积率72500平方米占地面积项目概况项目地块宝安大道接深南大道地铁1号线海滨大道通滨海大道连接香港体育中心站中心区站临海路站行政中心CBD普通住宅区别墅区滨海岸线城市公园区1、唯一性本项目将是深圳西岸规划的唯一别墅区内2、首要性该别墅区内首个推出的纯别墅项目3、城市性朮中心区行政中心/CBD5分钟路程4、休闲性距中心区滨海休闲区2・10分钟路程项目背景：无景观资源??独

3、栋为主??特色产品300多〜400多平方米户均面积北美风格，产品呈L型，拥有I®乃饺嗽郝洌康題矫芨?建筑风格以独栋别墅为主，100余套（60%独栋，其余多为双拼，少量三联排）产品类型项目产品特色四至示意图：新安六路罗［D路兴华路规划路学校用地深业新岸线规划低密度用地景观资源一般/有噪音粉尘污染1、东/北向被高层环包2、西/南向为规划中低密度用地，当前景观好过东/北向，未来受人铲湾影响景观资源会受影响3、四周被道路环抱，噪音，粉尘污染大大铲湾项目目标：价格期望高??万科首次空降宝安中心区?？目标销

4、售周期短08年3月4月年底入市销售全部售完开放售楼处开发商三大目标：※价格目标：价值最大化——实现市场高价※速度目标：资金回笼的时间期限——年底前销售完毕满足现金回流要求※品牌目标：品牌影响力塑造——万科品牌首次进入宝安中心区市场关于区域1区域价值作为深圳难见的城市CBD纯别墅区，本项目在市场中地位如何？深圳06・08年别墅项目分析：别墅供应整体趋势，但07/08竞争激烈06年供应以郊区纯别矍为主，城市纯别矍供应稀缺TH：432-800别墅：1270-2270215余套TH4套独栋：TH：286

5、.48-396.06别墅:629.52-841.71.233.2（一期建筑而积14.72）27.6圣莫丽斯1200-3000129套TH:350左右双拼:420-4501.4139.3香蜜湖一号非纯别墅TH：336-464别墅：约800约207套TH、7套独栋TH：210-290别墅：4001.8（一期为TH社区，容积率0.7）36（总建面）20（总占地）星河丹堤一期600-150030套TH、16套独栋TH：250-280别墅：300-5000.461.43中信高尔夫别墅2期纯别墅郊区别墅城市

6、别墅分类纯别墅800-1000222套TH：188-222观澜湖长堤3000-700015套独栋：418-6500.320.772.5纯水岸3期600-1000174套独栋：198-288；TH;226-3130.0484.8100观澜湖翡翠湾TH：400-800别墅:700-1500195套TH、120套独栋TH：250-400别墅:350-5000.51020尖岗山项目（南区）总价（万元）套数户型面积（nf）容积率建面（万nf）占地（万nf）项目2006年深圳推出别墅数量约1300余套；其中

7、城市别墅5力套，其中纯别墅仅15套,总价3000万以上；郊区别墅757套，均纯别墅项目150-200；600-800162套叠院house133-167庭院别墅220-2401.4212&4第五园三期非纯别墅800-120041套TH:230-3001.66总7940公园大地1500-200024套叠加:315-3401.84.12.3朵堤园非纯别墅耒定300nf双拼240-260m2TH208350-600ID2独栋0.629.114.7联泰红树湾24套叠加：203-206观澜湖上堤纯别墅郊区

8、别墅别墅城市别墅分类纯别墅约700-2500TH约68套独栋约15套别墅:200-30023.4凤凰谷2400-280014套TH:355左右1.55.43.6纯水岸四期约1600-2800别墅约27套别墅：4000.520.4843约0.93东方花园1200-180047套别墅:315-3300.572.34.1沁园100000元/nf22东部华侨城一期未定110套独栋（10套）；380-500；联排:180-3000.85.77.1万科东海岸四期700-1000157套180-260m21.