土地流转模式类型及比较研究

《土地流转模式类型及比较研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、土地流转模式研究土地制度改革是农村改革的重点和难点,现在以家庭责任制为核心的土地制度，在农村生产力水平低下的改革开发初期,极大的调动了农民的积极性，为农村发展做出来巨大贡献。但随着农村生产力的提高，特别是现代经济对农村专业化、规模化经营的客观要求，原有家庭责任制固有的缺陷一土地零散而分割、农户小规模经验日益暴露，不能适应农村现代化发展要求。在完善土地制度的理论和实践过程中，土地流转因推动了零散的土地集中以适应规模化生产要求，成为土地制度改革的一种有效形式。土地流转方式主要共出现七种，如何选取适合的土地流转方式既能更有效的推动农村生产力发展，又能保证农民的应有权益，值得

2、相关人士的研究和探讨。中金产业对土地制度的改革一直关注并有长期跟踪硏究，以下是其中的部分见解，以交流和分享。一、土地流转方式土地流转方式主要包括七种：转包、转让、出租、抵押、互换、信托、入股。1、转包转包是指集体经济组织内部承包方将其承包经营权的全部或部分转给同一村集体经济组织内部的其他农户从事农业生产。转包不改变原有的农村土地承包关系，原有的土地承包按照合同继续履行原有的合同义务，并享有相应的权利案例分析：北塘模式。由村委会牵头，成立农民专业合作社，实行规模化种植草莓。全村90%的土地转包给合作社经营。合作社和村民流转合约为21年，“租金”每年每亩为200公斤稻谷或

3、折成人民币，每年还将以50元/亩的价格递增，同时合作社为60周岁以上实现土地流转模式村民每年支付300元养老金。中金产业咨询分析：随着我国城镇化的发展，越来越多年轻人进入城市打工，农村闲置土地越来越多，通过土地转包方式，一方面将解决土地抛荒问题，另一方面将实现土地的规模化经营。北塘模式的特色之处在于在将土地流转和农村养老结合在一起，实现“土地养老”，这一模式为我国农村土地转包方式提供有益借鉴。2.转让在承包期内，原承包方将自己所承包的土地转让给第三方经营，转让合同签订后，原来的土地承包关系终止，原承包方与发包方已经形成的权利与义务关系由第三方按照土地承包经营合同向发包

4、方履行。中金产业咨询分析：土地转让促进了土地的集中流转，有利于企业或大型农户的稳定经营，但由于采用一次性补偿措施，使农民丧失土地持续收益权，因此此种模式较适用于有稳定非农业收入的农民。3.出租农村土地出租是指农户签订租赁合同，将其所承包的全部或部分农村土地租赁给农业生产大户、农业企业化龙头企业或合作社从事农业生产，获取现金或实物租金收益。案例分析：安徽小岗模式。由村委会创办创新发展有限公司，农户与公司签订协议，再由该公司与涉农企业签订协议，村民不直接参与企业进行土地流转，无论涉农企业经营好坏，村委会每年都会按单支付农民流转费用，从而将农户风险降到最低。小岗村流转费用标

5、准为每亩田流转费用为700斤原粮，加上国家粮食补贴，农民每亩流转收入为1000元左右。同时，农业公司、种植大户等通过土地承包，发挥规模效应，挖掘土地更大的市场价值。4.抵押农业用地抵押要具备以下四个条件：一是具备持续生产能力的农业用地及其他符合抵押条件的农村土地，二是合法取得土地经营权，并依法取得农村土地经营权证，三是取得发包方和原土地承包方同意抵押的书面证明，四是所经营土地未改变农业用途。满足四个以上条件的农业公司、农业合作社、农民及其它农业组织可向银行申请土地使用权押贷款，进行融资。案例分析：重庆“三权”抵押贷款。“三权”抵押融资，即农村土地承包经营权、农房使用权

6、、林权，三权氐押贷款。重庆市政府牵头成立了我国第一家为农村“三权”扌氐押融资提供担保的专业企业。同时，重庆政府与中国农业发展银行签署合作协议，由后者投资15亿元入股该公司。国有政策银行的注资，搭建了较稳健的风险分散体系，消除其他银行顾虑，便于农民融资。同时，重庆市政府出台了重庆市农村“三权”抵押融资风险补偿资金管理暂行办法》，由市和区县财政设立7亿元的专项资金，对融资机构“三权”抵押贷款本息损失给予一定比例补偿。一旦贷款发生损失，财政补偿损失金额的35%,其中市财政承担20%,区县财政承担15%。截止到2011年末，重庆市累计发放农村“三权”抵押贷款18612笔，共计

7、180亿元。根据《重庆市金融中心建设“十二五”专项规划》到2015年,重庆市农村“三权"抵押贷款达到1000亿元。中金产业咨询分析：我国农村地区贷款市场需求面达到62.5%,贷款需求面广，需求量大，农户农户平均年贷款需求量31118元，信贷需求已经不仅仅局限于农户买种子、农药、化肥等小额贷款方面，农村贷款资金向集约、规模经营大户流动的趋势明显，农户贷款需求量在5万元以上的占比高达46.8%。融资难已成为制约农村经济发展和农民増收的瓶颈，然而，农村大量的土地、房屋、林权等资产不能有效盘活，农民的财产权、收益权不能有效体现。农业土地为我国创新型金融制度，