如何化解物业管理收费难之浅谈

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1、如何化解物业管理收费难之浅谈安徽信联物业服务有限公司巫自兰做好物业管理费及时催收、保障公司现金流的安全，是一个物业服务企业牛存的底线;催收物业管理费，是物业服务企业丄作范闌内重要而困难的事；物业管理收费难，是困扰很多物业服务企业持续发展的重要问题。重要问题意味着必须解决，难办的事情意味着做好了就具有竞争力。因此探讨重耍而困难的物业管理收费工作，对物业管理企业具有重要的价值,物业管理行业对此冇过很多思考和讨论，本文希望从立足行业资深现实情况的角度，提供一种构思可操作性方案的思维方式。一、准确的界定问题差生的原因，提出现实而可行的解决思路（一）“业主欠费

2、、物业亏损、服务下降、业主拒交服务费”，部分小区的物业管理已经进入恶心循环。不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业屮已成为司空见惯的现象，物业费收缴难长期困扰大部分物业服务企业的发展，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的瓶颈之一，物业管理收费难问题的郑洁与解决対策究竟在哪里？対物业管理收费南进行归因分析，人们会列出很多很多因素，如果我们有解决问题额心态和强烈意识的话，就必须抓住关键原因，并清楚地知道哪些是当询我们能够改变的原因。这就是系统思考理论给我们的垂要启示，系统不能无边界，我们不能无限扩人归因分析的边界，要寻求解决系统问题的高杠杆解。（二）

3、收缴率偏低，系多因素导致。目前业内对物业管理收费难归因分析所列举的原因有:匸体原因业主业主对物业管理的内涵和范围理解不够，把非物业管理责任范围内的事务理解成物业服务企业份内职责，对物业服务金业无力解决有误解。消费市场不成熟，业主商品意识和物业消费意识没冇确立低收入人群经济承受能力有限投资购房的越来越多，只卖不住，企业通知缴费找不到人。対物业费的构成和价值了解不够，盲日认为收费标准过高而拒绝缴纳。物业管理的隐性服务容易被忽视侥幸心理、从众心理、习惯拖欠心理。企图恶意赖账心理，故意累计欠款揪住一个物管失误事实，找茬赖账。降物业费成了部分业委会现显示工作成

4、绩的“面子工程”。物业服务企业服务不到位、不规范，业主满意度不高。员工整体素质偏低，解答业务疑问的沟通技能不够。员工物业费催收的技巧和力度不够。公司缺乏完善的费用收取的管理机制和管理手段。收费方式过渡依靠“上门收取”，点多而广，及时率和收取率不髙。开发商销售阶段因求销量对业主夸大宣传物管服务、配套设施等。交房前期要求物管公司对业主提供超范围和超标准服务，造成错谋理解。房屋竣工时工程验收疏忽，遗留工程质量问题影响业主入住和使用。房屋保质期内的维修工作不及时，力度不够。社会将物业管理完全推向市场化，各种制度和规范却有一个不断完善和接受的过程。媒体报道夸大

5、对物业服务企业服务工作的置疑。关联行业利用垄断优势强行增加物业服务企业负担，如水电费的收取等。（三）以上分析显示造成物业管理收费难的原因是多方面的，甚至成为一种受到普遍关注的社会问题，“物业经理身背催费牌办公”是一•种无奈，也是一个悲剧。是与我们构建和谐社会的Id标不相容的。面对多样化的原因及其Z间“剪不断理还乱”的关系，物业服务企业要想寻找对策、解决收费难的困境，不能无限扩大范围寻找原因，要看清影响收费难问题的主要矛盾、准确界定原因、致力于能够改变的领域寻找对策。因此，从思维方式的角度看，应遵循这样的思维逻辑：影响收费难问题的关键原因是什么？哪些是

6、一个物业服务企业有能力改变的？哪些是注定或暂时不可改变的，是规律性的？比如说属于开发商的某些原因，我国的物业管理有多种形式，但不管是那一种形式都与开发商有着千丝万缕的联系。面对建筑丄程质量方面的问题，有不少业主，分辨不淸所发生的房产质量问题属于建设质量问题还是管理质量问题，不知道应该同开发商、施工单位（在维保期内）进行交涉和维权，导致最终把一切矛盾、意见和问题统统推向物业服务企业，全部交山物业服务企业予以解决，让物业服务企业带未受过。再如少数业主把物业服务企业的服务看做是万能的，以为交了少量的物业费就可以包揽一切。大到厉屋出现建筑质暈问题，小到邻里纠

7、纷，具至狗咬了狗，他们将责任全部推到物业服务企业身上，并以此作为有力的“借口”，进而少交钱交物业费。这样必然会使物业服务企业进退两难，不该服务的项kl不得不去做，应该服务的项1=1也没有做好，导致整体服务水准下降。另外，还有属于社会和业主人性方而的原因，也基本属于规律性的现象和不可改变的范畴，例如，人性的基本规律是，特别自觉缴纳物业管理费的人和特别恶意逃脱缴纳物业管理费的人都属于少数人，并月.人和物业服务企业都无力能够将业主的道德自律水平提到一个显著的状态。这个现状和事实要求我们做的反而是：尊垂规律，不要做违反规律和人性的徒劳无功的事情，致力于在自身

8、能够改变的领域做文章，寻找现实的解决途径。本着这样的思维方式，把客体的现彖转化为与物业服务金业口身相关的原因