同德天桥大厦商城营销策略报告之销售篇

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1、同德天桥大厦商城营销策略报告之销售篇提交时间:2004年6月12日第一部分：湘天桥现有的商铺调查分析.3一、整体情况综述4二、超市、百货专业市场调查.4第二部分:销售形势分析及竞争突破口3一、湘天桥商铺销售形势分析——3二、项目销售形势分析——S三、项目竞争突破口分析9第三部分：商场销售平面分割10一、商城销售平面图分割10二、商场铺位平面分割勻销售的相关联系10第四部分：商场定价及销售策略•••••11一、项目销售楼层11二、项目价格体系11三、销售策略11第五部分：目标投资客分析——13一、目标投资客地域分析13二、目标投资客类型分析14

2、第六部分：销售整合推广策略15一、推广主题及卖点15二、立休推广组合15三、售楼处的包装16第一部分：湘天桥现有商铺调查分析一、整体情况综述1）、湘天桥商业街槪述：湘天桥商业街是石峰区的老商业区，经过多年消费行为的积累，该街已成为居民近距离消费的首选地段。整个商业街商业氛围浓厚，人流密集，共有街補约有300多家，总经营使用面积约8000平米左右，业态主要为商贸蔬菜、餐饮、日用百货、服装、家具等，同时湘潭步步高连锁超市的入驻，更是大大满足了该地区居民的消费需求，增强了人气。然而由于历史原因，该地区商业形态呈现出杂、散、乱的特点。在全市大型、专业

3、商业楼盘投资进行得如火如荼之际，这里的商机似乎还没有得到较大限度的发掘。以下是现有各商铺的主要情况：1）、湘天桥商业街业态比例：（附图）湘天桥商业街涉及经营业态近40种左右，其中主要有餐饮18家、蛋糕西饼6家、电脑服务6家、服装17家、家用电器8家、建材6家、美容美发29家、内衣5家、皮鞋14家、日用百货41家、摄影服务6家、食品8家、水果7家、通信7家、图书咅像9家、文具6家、休闲娱乐15家、医药8家等18类。1）、湘天桥商业街租金水平：（以使用面积计算）湘天桥商业街租金水平在20-146元/m2・月之间，且以步步高百货为核心，距离核心的远

4、近对租金水平起到决定性作用。同时个别街铺带二层，但二层一般不计算租金。地段面积（使用面积）租金（元/月）折算平米租金（元/m2•月）最好地段（步步高正对面）15m22200146偏好地段（步步高斜对面）20120060偏好地段（化校对面）80360045偏差地段（湘天桥商贸城）3090030偏差地段（湘天桥商贸城）3070023二、超市百货、专业市场调查：1、湘天桥商贸城1）、湘天桥商贸城槪述：湘天桥商贸城位于天桥街>由小商品市场、服装市场、菜市场三部分组成，总规模近7000平米，除菜市场外，小商品市场和服装市场总规模约6000平米，共有铺位

5、约190间，在原有市场的基础上进行全面装修，于2003年1o月份正式开业，承租率近95%，承租情况较好，主要立足于周边居民消费，经营状况一般。小商品市场：主力铺位：8.64——12.6平米（使用面积）通道：主通道3M，次通道2.5M——服装市场：主力铺位：&64——10.8平米（使用面积）通道：主通道：3M，次通道2.2M2）、湘天桥商贸城经营业态：——小商品市场：（附图）小商品市场的经营业态主要集中在饰品、小百货、小家电、文具、音像、皮具等，其中饰品16家、小百货8家、小家电8家、文具5家、音像3家、皮具4家。——服装市场：（附图）服装市场

6、的经营业态细分为：男装15家、女装19家、鞋5家、童装14家、针织2家、内衣2家、皮具1家。3）、湘天桥商贸城租金水平（以使用面积计算）业态类别面积租金备注小商品市场伯46元/m2・月位置较好小商品市场9.330元/m2・月位置一般小商品市场9.614元/m2・月位置较差服装市场12.9638.57E/m2-月较好位置注：管理费：30元/月•间，同时一次性交三年租金，免一年租金。2、步步高超市（湘天桥店）1）、步步高超市槪述：步步高超市湘天桥店位于天桥街，毗邻湘天桥商贸城，主体二层，总规模3500平米左右，敞开式经营，集日用百货、服装、文具为

7、一体，是石峰区仅有的超市百货之一，人气旺，经营状况好。•各楼层经营定位：楼层经营定位一层蔬菜、生鲜、水果、糖果食品、酒水饮料二层大家电、床上用品、小食品、美容美发、日用百货、文化用品、服装2）、步步高超市经营业态比例：楼层业态面积（平米）比例（％）一楼蔬菜14413%生鲜187.217%水果727%糖果食品158.415%酒水饮料100.89%其它425.239%二楼食品599.04洗涤用品159.12床上用品20内衣65.52服装224.64音像79.2家用电器、五金256.84鞋40.32皮具、包23.04文具40.32纸88.2小商品4

8、6.08其它107.68•一层经营业态比示意图：•二层经营业态比例示意图：3、好运多服装超市好运多服装超市位于步步高超市地下层，毗邻湘天桥商贸城，仅一层,总面积20