东莞金地湖山大境一期高层洋房的定价及定价体系

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1、一期高层洋房的定价及定价体系汇报汇报目录：第一部分竞品对比及市场预判第二部分高层价值及客户认可点第三部分认筹客户分析第四部分高层定价及定价体系高层必须实现的使命使命一：因别墅销售不甚理想，高层是项目打开市场及口碑的最大契机，故高层销售必须做到开盘即火爆，且必须完成推货量70%以上；使命二：高层是将黄江本地客户与深圳客户，特别是公明光明客户联系在一起的纽带，利用深圳客户，制造“羊群效应”带动本地客户，实现项目价值。竞品对比及市场预判项目概况：建筑类别：板楼低层小高层高层占地面积：96863平方米建筑面积:322551万平方米容积率：2.50户数:总共2

2、900户产品区间：90m2两房-155m2四房开发商：东莞市花千里房地产开发有限公司投资商:东莞市花千里房地产开发有限公司物业公司深圳市花样年物业服务有限公司竞品及对比项目——黄江花样年江山目前在售的为三期的1、2栋，主要为刚需产品，市场需求旺盛，开盘基本售罄；在9月8-9日即将开启3、4栋的认筹活动，户型和优惠政策与1、2栋均相同。在售楼栋户型(㎡）面积区间每栋剩余套数占剩余套数百分比1栋二房90-100㎡2620.8%2栋二、三、四房90-155㎡3225.6%推货及销售概况：2012年本项目开盘均价约6500元/平方米，目前项目进入三期加推销售

3、阶段，目前3、4栋在认筹，小量1栋余货单位。该项目部分产品为合拼户型，故网络签约数据显示有公寓存在。项目参考价格历史价格；项目于10年开售，1期主要为别墅不具参考价值；故从11年2期数据算起：项目2011约销售1052套，均价约6000元/平米；目前价格：近期踩盘数据显示2012年8月底3期开盘均价在6500元/平米，层差30元，目前基本售罄，准备加推3、4栋。项目综合分析地段：黄江北部旧城区和南部新城中心区域的交汇处，公常路旁（交警支队旁），城市配套完善，是本项目优势项；规模：项目总体量达到10万平米，属大型项目，占据规模优势；景观：项目北临3万平

4、米黄江城市公园，小区本身景观不多，不太符合本地市场对大绿化、多植被的园林需求特征；三期享有20000平米的园林；周边配套：处黄江新旧城区中心商圈仅在咫尺，黄江城市公园、轻轨站都紧邻项目地块；小区配套：幼稚园、会所、14000平米大型商业街户型结构：主力户型方正实用；赠送面积大，附加值高；都属于紧凑型户型的刚需房，符合市场需求，所以销售情况可观；物业管理：开发商自有物业公司，在东莞号召力一般，但目前业主口碑上家；发展商：莞系开发商，具备一定市场创新度，但品牌实力一般；营销推广：10、11年东莞销量名列前茅，推广力度强劲。区域、市场与本案相似度极高，属于

5、直接对比竞争项目，但客户档次不一样，故在定价上无参考意义。配套、刚需、低价项目概况：建筑类别：高层占地面积：46294平方米建筑面积:202856平方米容积率：3.04户数:总共1440户产品区间：79m2两房-124m2五房开发商：深圳市宏发房地产开发有限公司物业公司：深圳市宏发物业管理有限公司竞品及对比项目——光明宏发上域二期1、2、3、5栋共推出475套单位，根据深圳房管局信息，剩余134套未售。七月中旬开盘至今销售七成在售楼栋户型(㎡）面积区间每栋剩余套数占剩余套数百分比1栋一、二房75-88㎡4029.8%2栋三、四、五房80-135㎡36

6、26.9%3栋三、四房80-118㎡3626.9%5栋二、三、四房80-120㎡2216.4%推货及销售概况：2011年12月本项目开盘均价约13600元/平方米，目前项目进入二期尾货销售，主推1、2、3、5栋单位，共475套单位。该项目部分产品为N+1户型。项目参考价格地域因素：因为公明片区内近两年无商品房，所以宏发上域2011年底开盘价格均价13600元/平米。因为独此一家，所以一期推出就快速清货。目前价格：近期踩盘数据显示余货均价在13700元/平米，层差50-80元。项目综合分析地段：公明街道民生路与华发路交汇处(红花山公园东侧、宏发雍景城旁

7、)，依附宏发美域及宏发雍景城成熟的社区配套，是一大卖点；规模：项目总体量不大，只有4万平米，建面达到20多万平米，属高密度项目；景观：受容积率限制，宏发上域项目内景观有限，基本牺牲绿化。周边配套：项目对面有小型商场、宏发雍景城的商业配套，区域内的学校、医院等小区配套：幼稚园、吉之岛超市户型结构：主力户型均以N+1为卖点，产品户型基本无死角及浪费面积，但是因为小区楼栋密度大，景观、采光及通风都不利；物业管理：开发商自有物业公司，前期服务开发商当地的两个楼盘，本地口碑较好；发展商：深系开发商，深耕公明区域，前期基本垄断公明房地产市场，但品牌实力一般；营销

8、推广：因前期宏发美域、宏发雍景城被公明人所熟悉，加之公明区域内唯一在售商品房，所以宏发上域只是在片区内做推广