住房按揭貸款逾期風險及其管理探析

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1、住房按揭貸款逾期風險及其管理探析［作者簡介］丁正斌(1970—),男，江蘇海安人，南京大學商學院博士研究生，從事金融工程與創新管理研究；施建軍(1955-),男，安徽無為人，對外經濟貿易大學教授，博士生導師，從事科技統計與創新管理研究。［摘要］隨著商業銀行的住房按揭貸款業務總量的迅速增加，住房按揭貸款逾期風險已成為商業銀行在住房按揭貸款管理中經常遇到的重要信用風險之一。在回顧國內外有關住房按揭貸款逾期風險研究的理論基礎上，建立Logistic函數回歸模型,應用因子分析、判別分析等技術，剖析瞭影響住房

2、按揭貸款產生逾期風險的因素，並對商業銀行的正常與逾期按揭貸款樣本進行瞭計量分析，提出瞭加強住房按揭貸款逾期風險預警管理的對策建議。❷［關鍵詞］住房按揭貸款；逾期風險；住房貸款；逾期風險預警模型；貸款違約風險；房地產市場❷［中圖分類號］F830.2［文獻標識碼］A［文章編號］10044833(2012)01010607❷❷一、引言❷從我國住房按揭貸款業務的發展來看，在1998年實施城鎮住房制度改革以前，該項業務發展比較緩慢，規模有限，但自1998年開始，我國的住房按揭貸款業務呈快速增長態勢。人民銀行統

3、計數據顯示：1997年末全國銀行系統個人住房按揭貸款餘額僅為190億元，占銀行全部貸款餘額的比重不到0.3%；經過1998年以後的快速發展，到2010年末，全國銀行機構的個人住房按揭貸款餘額已達到62000億元。經推算，個人住房按揭貸款占全部貸款餘額的比重達13.59%,占比提高瞭13.29個百分點。按揭貸款已成為商業銀行個人貸款業務的重要品種之一。與此同時，受各種宏微觀因素影響，作為長期貸款品種的個人住房按揭貸款的逾期風險開始大量顯現，這對商業銀行的資金配置和風險管理提出瞭新的要求。如何有效防控逾

4、期違約風險已成為商業銀行個人信貸業務發展中亟需研究的重要課題。❷二、文獻回顧❷（一）國內外對按揭貸款逾期風險的研究❷美國等西方國傢開展住房按揭貸款業務較早，對住房按揭貸款風險的研究也較多，研究的視角也多種多樣。Campbell和Dietrich認為，在任何時候，住房按揭貸款借款人的行為都可以歸入以下四種選擇中的一種：逾期（還款延遲）；違約；提前還款（通過出售財產或再融資）；持續還款［1］。自此國外學者開始將逾期風險、違約風險、提前償付風險等分開研究，研究對象進一步細化。但在他們的研究中，大量的實證研

5、究主要集中在對住房按揭貸款違約風險的探討，對逾期風險的研究比較少。❷Furstenberg、Morton>Campbell和Dietrich等對引起住房按揭貸款逾期風險的決定因素進行瞭分析［13］oCampbell和Dietrich認為，違約和逾期在動機上有本質上的區別，同時他們還發現大多數引發違約的關鍵因素同樣也會對逾期有影響，因此他們將引起住房按揭貸款逾期的關鍵因素與違約率進行瞭比較。該研究顯示：在影響住房按揭貸款逾期方面，傢庭收入和貸款利率比權益值影響更大［l］oWaller認為，如果貸款發生

6、逾期,並不必然會形成違約，但長時間的逾期會造成借款人拖欠大量的應付款項，以至不可避免地會引起違約。造成逾期的原因包括：第一，借款人在經濟上無力支付，其後采取延遲支付，或者將抵押資產出售，又或者繼續逾期直至違約；第二，借款人經濟上可以承受，但仍然選擇放棄抵押的產權；第三，借款人在喪失抵押品贖回權之前，以逐利為目的通過居住在免收房租的房子來獲利［4］oCanner、Gabriel和Woolley認為，就像那些難以預測的事情會引發信用問題一樣，對逾期風險的預測必須包括很多無法解釋的隨機因素［5］。Teo將

7、逾期現象定義為按揭借款人沒有能力或不願定期履行合同規定的定期支付。他通過運用危險函數分析法，從貸款特征、產權特征、借款人特征和環境特征四個方面對引起住房按揭貸款逾期風險的決定性因素進行實證分析發現,由於（在模型分析中）不可控制因素表現顯著，因而貸款銀行在降低按揭貸款逾期風險方面的能力是有限的［6］。令從國內研究文獻看，國內學者從多個角度對銀行按揭貸款的風險進行瞭分類、定義，並開始對住房按揭貸款的違約風險進行研究，但大部分是定性分析，運用實際數據和經濟計量模型進行分析的還較少。如，彭小泉根據博弈理論，

8、分別建立瞭個人借款和個人還款博弈模型，對個人住房按揭貸款違約風險進行瞭研究［7］；陸勇依據抽樣數據對上海市的個人住房抵押貸款違約因素進行瞭實證分析［8］。❷（二）本文研究視角❷本文借鑒阈外學者研究按揭貸款違約風險的方法，利用我國銀行機構的按揭貸款歷史數據，對按揭貸款的逾期風險進行計量分析研究。將逾期風險從一般違約風險中分離出來單獨進行研究，因而該研究具有一定的理論價值和實踐意義。本文在研究中將逾期風險定義為，借款人在一段時期內由於臨時性財務困難而不能或不願按期償還按揭