房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析

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1、蔡明超等:房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析*房地产市场反周期宏观调控政策绩效的微观分析蔡明超黄徐星赵戴怡内容提要:货币或者财政政策调控是世界各国保证房地产市场健康发展普遍采用的手段，宏观调控对市场的影响自然成为所有市场参与者及学术界关心的问题。本文构建了居民基于非住房消费、住房消费的二元效用函数，居民投资选择包括无风险投资、住房投资与金融投资，理性居民通过效用最大化来应对房地产税收、首付贷款比例和贷款利率等宏观调控政策。本文结合金融市场、房地产市场的参数校准，对政府可能采用的政策组合进行

2、了数值模拟分析。数值模拟分析表明，在给定参数下居民对贷款首付比例的政策变化最为敏感，其次为利率政策、税收政策。本研究结果为政府的反周期房地产政策调控提供了理论依据，能够有效降低政策制定成本。关键词:效用函数经济周期反周期政策一、引言从20世纪90年代中国开展住房制度改革以来，首都经济圈、长三角、珠三角地区房地产市场持续性升温，并且房地产过热逐步向内地中心城市和二三线城市蔓延。由于住房问题与百姓生活息息相关，房地产市场问题也开始成为政治与经济生活的热门话题。房地产市场的调控并不仅仅在房地产市场出现泡

3、沫或者萎靡不振时才实施，由于经济增长与房地产市场也高度相关，当经济周期出现拐点时房地产市场也是调控的对象。因此，房地产市场是政府宏观调控的最主要目标，采用货币或者财政政策是世界各国调控房地产市场普遍采用的手段，调控绩效自然成为所有市场参与者及学术界都关心的问题。本文在微观个体理性决策的假设下，分析宏观政策带来的市场冲击。本文第二部分分析了房地产市场相关的市场宏观调控政策、居民房地产最优资产配置的相关文献，第三部分对中国房地产市场的宏观政策调控进行了简单回顾，第四部分构建了居民基于非住房消费、住房消

4、费、住房投资与金融投资的效用函数，通过理性居民的最优决策求解居民对房地产税收、首付贷款比例和贷款利率等宏观调控政策的反应，在此基础上结合金融市场、房地产市场预期的参数校准，对政策可能采用的政策组合进行了数值模拟分析。最后是全文总结。二、经济政策与房地产周期的文献综述Fullerton＆Henderson(1989)发现在世界很多国家，政府对于房产资本的征税相对于产业资本是有优惠的，这种差别征税体制会导致整个社会福利水平的下降，因为这种政策扭曲了资本的积累，从而影响了产品的生产和经济增长。Gerva

5、is(2002)的研究得到了类似的结果，即对房产实行税收优惠将导致社会福利减少。Kim＆Kim(2000)研究了韩国政府政策对房地产的影响，他们认*蔡明超，上海交通大学安泰经济与管理学院，邮政编码:200052，电子信箱:mccai@sjtu．edu．cn;黄徐星，澳大利亚新南威尔士大学商学院，电子信箱:huangxuxing@gmail．com;赵戴怡，上海交通大学安泰经济与管理学院，邮政编码:200052，电子信箱:daisy_yi2@hotmail．com。本研究得到国家自然科学基金课题(编

6、号:70971088)和2011年度上海哲学社会科学基金资助(编号:2011BJB012)。作者感谢匿名审稿人的评论意见，文责自负。802011年增1期为政府是风险规避性的，在对政策变更的短期影响没有把握的情况下，十分惧怕舆论的压力和政治上的指责。当公众产生一些误导性的观点时，政府可能作出不正确的决策。Buckley＆Ermisch(1982)通过计量经济学方法分析了货币与财政政策对房价及通胀之间的影响，他们认为房价与预期通胀之间的高相关是由税收优惠政策带来的，一些机构提供的低息贷款也是造成高房价

7、的原因。提高名义贷款利率能有效压制房价，虽然这会加重购房者的负担，但是这种负担不是瞬时产生的，而是延续一定时期产生的。一次性的家庭收入对非均衡状态下的房价有影响，在房价均衡时无显著影响。作者还发现，政府抑制通胀的宏观调控措施能同时有效地抑制房价上涨。Sridhar(2009)比较了各国促进房地产发展的主要财政与货币政策(见表1)，最常用的措施依次为:住房公积金计划、贷款的所得税抵扣、低收入家庭补贴和贷款补贴。Taylor(2007)结合自己提出的Taylor规则，发现2003年和2004年的短期利

8、率相比Taylor规则的理论利率过低，这导致了当时的美国房屋开工热潮，及房地产价格螺旋上升，当短期利率恢复到正常水平时，市场就会出现相反的走势。Leamer(2007)提出一个观点，房地产周期是经济周期的表现，但其实质是成交量的周期性，而不是价格的周期，这给政府反周期调控提供了新的出发点。Bernanke(2010)对发达国家的房地产价格与货币政策间的关系进行了实证研究，他将货币政策的目标利率与由泰勒规则得到的理论利率之差定义为泰勒剩余(TaylorRuleResiduals)，结