浅论不动产善意取得

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1、浅论不动产善意取得善意取得制度是指，无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得该动产的所有权后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能要求转让人（占有人）赔偿损失。虽然善意取得制度限制了所有权Z上的追及权的效力，从而在一定程度上牺牲了所有权人的利益，但是它对于保护善意取得财产的第三人的合法利益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。因此，许多国家和地区的民法都确认了善意取得制度。随着经济的不断发展，市场的不断扩大，对于善意取得制度是否也同样适用于不动产领

2、域，各国的立法规定不一，并且在理论研究方面，学者们也存在着许多不同的见解，概括起来主耍有以卜•两种：1、否定说。其认为善意取得制度仅适用于动产领域，至于不动产因以登记为其公示方法，交易中应当不致误认占有人为所有人，所以在建立不动产登记制度后善意取得的原理以及规则在不动产法领域己经无法适用。对于己登记的不动产发生登记错误，可以通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。其中又冇两种代表观点：第一种观点认为基于物权登记的公信力，即使登记错误或冇遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。因此，善意第三人因信

3、赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们同时却乂否认不动产善意取得，显然在逻辑上是存在矛厉之处的。笫二种观点认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具冇对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内捉出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推

4、定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。但是这种观点的缺陷在于其故意忽视现实发生的登记错误的问题。这时，第三人往往难以知道真实的权利状态，因此，公示公信原则也就不利于善意第三人的利益的保护。2、肯定说。他们认为不动产也可以适用善意取得制度，在最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》89条中规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的

5、损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条中未将“共有财产”限定为动产，故可以理解为既包括动产也包括不动产，据此，司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。因此，只要买受人在买受该不动产时为善意无过失，不牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。而且，登记制度并不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生。所以，为了保护相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人的利益，应当在立法上明确规定善意取得也适用于不动产上，以补充登记制度的不足Z处，从而在最大程度上保证交易的稳定性。对此，笔者比较倾向于

6、肯定说的观点，认为应当适用不动产善意取得，理由主要有以下几点：1、根据《民法通则》善意取得概括规定，无权处分他人动产的占冇人，在不法将动产传让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时岀于善意，可依法取得对该动产的所冇权。受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。由此得出善意取得的构成主要包括三个要件：一是取得的财产必须是依法可流通的动产;二是受让人取得财产时出于善意；三是受让人必须通过交换而取得财产。在此基础上，形成了我国民法上善意取得制度只适用于动产的通说。实际上，我国民法对动产与不动产的

7、规定是沿用两条线的立法模式，尤其在涉及物权变动模式方面的规定显得更为突出，因而不能依据法律规定动产适用善意取得制度（物权变动）来排除不动产不适用善意取得制度。2、司法实践出现的“一房二卖”或“共房私卖”现象，基本的共识是如果房屋己经变更登记，由变更登记后的所有人取得房屋所有权。但是，对此适用的民法理论却有不同意见：第一种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于物权公示和公信制度而对抗其他权利人;第二种意见认为，变更登记后的所有人取得房屋所有权是基于善意取得制度。我认为，在这种情形下，不动产公示制度与不动产善意取得制度是一个问题的两个方面

8、。因为，如果不动产买卖没有进行变更登记，所有权就不会发生变动，那么考察公信没有任何意义，而且也不会发生对抗第三人的效力，也就不存在善意取得问题;如果不