物业管理--物业管理服务内容与标准(工程)

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1、工程技术员服务内容与标准1接待佩戴统i标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热悄、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语准确,称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明川语，不应使川服务忌语。文明川语见附录A,服务忌语附录Bo对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的懣见。2值守冇完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。3服务时限（五级）普通住宅的急修服务15分钟内到位

2、，酒店式公寓及S0H0公寓的急修服务10分钟内到位,8小时内修复，若不能，耍有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊惜况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假II和休息时间顺延。（屈民预约、榊天筑漏可不受2II限制）。4档案资料档案资料齐全完整；分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；及时变更登记，账物和符。1巡检每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,拿握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检査巡视1次房屋

3、主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检査清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等;每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;业主已委托管理的空置房，毎周户外巡视1次发现门窗损坏、锁具被撬、开味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检冇记录；巡检结

4、束将检查悄况、维修计划及需要进行大、中修或更新改适的项日报告业主或者业主委员会。2装修管理2.1将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；2.2对业主（使用人）装修房屋的申请，应在2个工作H内给出同盘盘见或修改盘见，并签定装饰装修管理服务协议；2.3业主（使用人）装修期间①II巡查装修施匚借况；2.4装修结束组织验收：2.5验收合格2个月后组织复验；2.6复验合格后3个工作日内退还装修保证金；2.7对装修中的违约行为及时劝阻；己造成事实后杲或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理

5、。3普通住宅、酒店式公寓及S0H0公寓油漆粉饰（五级）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；钢门窗、饮皮雨水斗、落水管、恢皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其汕漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再汕饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉：上述部件应3年油饰1次;楼梯间、共用走廊的室内墙血每5年应粉刷1次。3-5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修基金。4建筑物外立面建筑物外立血为玻璃慕墙、瓷砖、仿石、大理石

6、的，至少每年清洗1次;外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料的，原则上每5年粉饰1次；外立而为其他材质的，视材质情况定期淸洗。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立血冇明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。委托合同另有约定的按合同约定执行。5普通住宅给水设（四级）饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，冇严密的管理设施：水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健廉合格证，保持箱体内淸洁，没有对水质构成污染的因素；保持水池（箱）结构完好，无渗

7、漏，表而和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补：每月检查保养2次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱彳j可靠的保温措施，H不得对水质产生污染；保持泵房清洁JJ.生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵,各种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经帘启动的水泵，每月启动1次保持水泵能正常运行，每月检查1次消防泵及管道

8、阀门，使之处于完好和正常开启状态：水泵运转部件经常加汕，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次;泵房内设备2年后，毎年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运行记录，建档备查：每年对共用明装给水管道进行1次金面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。6排水设施（五级）化粪池每年清理2次，每季