上街建业森林半岛项目一期住宅价格策略

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1、建业住宅集团郑州公司上街森林半岛项目一期住宅价格策略一、价格制定依据1、项目开发大纲上街森林半岛一期项目开发大纲一-项目基本情况土地面积用途控规容积率控规建筑密度控规建筑高度地价（不含契税）控规楼面地价39830m2(59.74亩)住宅商业2住宅W30%3210万元403元/nf项目开发经营主要指标要求指标要求1项目净利润总额不少于1400万元人民币2利润实现周期（项目操作周期）2008年12月30日前具备竣工结转条件3销售总收入不少于13936万元人民币4税后销售利润率*不低于10%5产品基本形态多层(49700m2)6执行容积率1.257地上可售物业建筑面积不少于49700m28

2、地上物业总建筑面积不少于49700m由于本期项目土地包含城市绿化带面积5386.9m2,且有占地达4880.2m2的深沟，无法建设，故容积率偏低。在土地成本计算时，扣除了一期所占绿化带、大沟10267.1m2,将大沟及绿化带总面积17315.62itf按照建筑面积进行了分期分摊（本期分摊3609.62m2）,实际计算了49.75亩（33172.67m2）的地价。项目需配建4・5公里高压线，总造价1700万元，本期分摊178万元。9地上物业销售均价*多层住宅均价不低于2800元/nV10物业成本*单方成本不高于2520元/nf,总成本不高于12540力元11工程质量工程质量100%合格

3、，60%以上获得市级或省级优质工程奖杯。客户满意度达到80%以上。三、项目销售回款要求时间2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售合同金额（万元）13900销售回款额（万元）112002700确认收入（万元）13900结转利润（万元）1400说明:3、投资预算情况建业住宅集团郑州公司上街森林半岛项目一期住宅投资预算销售收入开发类型可售面积均价总价住宅48501.422800135803976二、操作折扣明细•期住宅共13栋，407套。总销售面积：48501.42平方，拟表单价实现总价:142506323元，拟表单均价：2938元/平方。建业住宅集团郑州公

4、司上街森林半岛项目一期住宅操作折扣项目分项说明优惠点数优惠比例占总销折扌1【比例合计金额付款方式折扣一次性付款5%30%1.5%2037059.64银行按揭2%70%1.4%1901255.66公司关系折扣公司领导特批使用2%10%0.2%271607.95清盘销售优惠用于项口清盘使用2%10%0.2%271607.95排号优惠1-100号8888101—20068881.16%1577600金K优惠20张赠送上街领导每张冲抵房款50000.074%100000员工优惠10%2%0.2%271607.95团购优惠2%5%0.1%135803.98不可预见费用1%10%0.1%1358

5、03.98合计4.934%6702347三、项目实现价格调控节点建业住宅集团郑州公司上街森林半岛项目一期住宅价格调控节点分期类别（涨幅节点可由各项li根据实际借况调整）投资估情况项目入市价格开盘后价格样板间开放主体封顶预测最终实现与投资估差额房源面积总销金额销售均价预计销售均价预计销售比例预计销售均价预计销售比例预计销售比例预计销售比例预计销售均价预计销售比例最终实现均价最终实现销售比例一期住宅48501.421358039762800280030%285020%290020%295030%2875100%3637607合计407411932764580928130824429237

6、57139441583四.市场竞争楼盘调杳分析报告市场竞争楼盘分析报告6・10.doc五、上街项目一期住宅价格表