房地产估价方法

《房地产估价方法》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、第三章市场比较法一、市场比较法概述二、搜集、选取可比实例三、价格换算、修正与调整四、测算比准价格一、市场比较法概述——选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。q基本原理替代原理：经济主体在追求利润最大化动机下，在效用均等的商品之间会产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上互相牵制而趋于一致。q基本公式P=Pc×T×M×RP：待估房地产价格；Pc：可比实例价格。T：交易情况修正100/（）M：市场状况调整（）/100R：房地产状况调整100/（）q适用条件•交易数量较多的房

2、地产（最少在三个以上）；•交易实例资料与待估房地产具有相关性和替代性；•交易实例资料的可靠性、合法性。市场比较法主要适用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的交易实例的地区。q估价程序与方法收集交易实例选取可比实例价格换算市场状况调整交易情况修正房地产状况调整求取单个比准价格确定比准价格二、搜集、选取可比实例v搜集可比实例的途径Ø走访房地产交易的当事人；Ø访问房地产经纪人、律师、会计师及四邻；Ø查阅政府相关部门的房地产价格资料；Ø购买专业房地产信息机构的信息；Ø同行间的协作；Ø与房地产出售者及其代理人洽谈；Ø其它如报刊、网络、房展会等。v搜集可比实例的要求——内容完整、信息真实可

3、信。Ø内容一般包括：基本状况、交易双方、成交日期、成交价格、付款方式、交易情况等Ø可以根据不同房地产类型设计交易实例调查表Ø有条件的建立交易实例库v选取可比实例的要求Ø数量一般在3—10个为佳Ø类似房地产：区域、用途、规模、结构、档次、权利Ø交易类型与估价目的吻合Ø时点尽可能地接近Ø尽量选择正常的市场价格三、价格换算、修正与调整v价格换算处理Ø统一房地产范围P=Pc-债务+债权±附赠品价格±实物差异Ø统一付款方式将分期支付的成交价折算为成交日的一次性支付价。例：某房地产成交总价30万元，首付20%，半年后付清余款，设月利率0.5%，试折算为一次性支付价。Ø统一单位价格一般统一为单

4、位面积价格，统一币种、面积内涵和单位例：某房地产使用面积2500平方英尺，一次性支付总价15万美元。经调查其使用面积为建筑面积的3/4，成交当日美元汇率为7.7395，1平方英尺=0.0929平方米。v交易情况修正——将偏离正常市场价格的因素进行修正。Ø修正的主要因素l强迫出售或购买的交易；l利害关系人之间的交易；l交易双方或一方对交易对象或市场行情缺乏了解；l急于出售或购买的交易；l双方或一方对交易对象有特殊偏好；l相邻房地产的合并交易；l特殊交易方式及非正常税负的交易。Ø修正的常见方法l百分率法l差额法v市场状况调整——将可比实例在成交日的价格调整到估价时点的价格。Ø价格指数

5、法估价时点价=成交日价×估价时点与成交日价格指数之比例：某房地产成交2009年6月1日成交价为1800元/平方米，估价时点为2009年10月1日，请进行市场状况调整。2009年5月1日到10月1日同比价格指数为74.7/76.7/85.0/89.2/92.5/98.1。Ø价格变动率法估价时点价=成交日价×（1±价格变动率）期数例：某房地产2009年10月1日成交价为3000元/平方米，估价时点为2010年9月1日。已知2009年6月1日到2010年2月1日平均每月比上月上涨1.5%，2010年2月1日到2010年9月1日平均每月比上月上涨2%.v房地产状况调整——将可比实例的房地

6、产状况调整为估价对象状况。Ø调整的主要内容l区位状况调整：位置、交通、外部配套设施等；l实物状况调整：土地条件、建筑物条件；l权益状况调整：土地使用年限、规划限制等。Ø调整的常见方法l百分率法l差额法例：待估房地产为1990建造，砖混结构，无电梯，4/6层。选取某可比实例为一幢同类住宅的4/5层，成交价为3100元/平方米。查当地楼层差异系数表，得5层住宅楼从1-5层分别为100/105/110/105/90，6层住宅楼从1-6层分别为100/105/110/105/100/85.当地6层住宅一楼为5层住宅一楼市场价的98%.四、测算并确定比准价格v测算单个可比实例的比准价格Ø百

7、分率法（连乘公式）Pc×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数Ø百分率法（累加公式）Pc×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）Ø差额法Pc±交易情况修正额±市场状况调整额±房地产状况调整额v求取最终比准价格算术平均数加权平均数中位数众数案例：试测算某写字楼在2010年8月15日的正常市场价格，估价师在附近调查选取了三宗类似实例，资料如下：可比实例A可比实例B可比实例C成交价格3700元/m24200元/m23900元/m2成交日期2010