咸宁中央城商业定位报告

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1、前言准确的市场定位是一个房地产项目成功运作的关键。精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。通过前期在咸宁操盘的工作经验，我司对本案周边商业市场状况有了较为全面的了解，并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。在本策划书中，我司将根据多年来的营销策划经验，针对目前项目改造及招商工作的可操作性，为本项目市场定位所涉及的项目现状分析、功能分析、优劣势分析、目标商户定位、价格定位等细节

2、进行详细、专业的阐述和论证。我司坚信，通过科学的分析和艰苦的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出最为合理的定位，以保证招商工作的顺利进行，使本项目取得高额稳定的租金回报。一、报告结构说明Ø项目分析：对项目的地理位置、交通状况和经济技术指标进行全面的了解和阐述，并针对项目的现状进行分析。Ø项目区域商业市场分析：阐述项目周边1公里范围内商业市场的总体状况、经营业态及其分布、租金水平、经营状况等，以了解周边商业的供应和需求状况。Ø消费者调研分析：阐述消费者调研的方法和步骤，并总结出消费者需求调研的分析结论。Ø

3、经营商户调研分析：通过对经营商户的访谈，了解客户的需求和对项目的入驻意向。ØSWOT分析：全面阐述项目招商所面对的各种优势和机会点，并对项目的劣势和威胁点进行深入分析，提出相应的应对策略。Ø市场定位：确定项目的业态定位、功能定位、服务定位Ø目标客户定位：明确项目的终端消费者和招商客户Ø价格定位及收入预算：并根据前期的定位分析，确定项目的租金价格，并计算出项目的年租金收入。二、项目分析根据对中央城的市场调研及贵公司提供的基本技术资料，在本章节中我司将对本项目进行详细的分析和研究，对项目时机、政策及经济环境、自身条

4、件等因素和外部可利用资源进行全面的分析、整合，并以此为项目优、劣势分析提供参考依据。1、项目地理位置概况图1：项目地理位置图Ø本项目湖北咸宁市行政中心区，北临咸宁大道，与咸宁市政府遥相呼应，独享市民广场景观资源。基地东侧为滨江大道。东、北两道路都是城市的主要干道，交通便捷，区位条件良好。项目西南角和规划桥与咸宁老商业街桂花街相联系，其地理位置和周边环境非常优越；周边众多国家机关单位的分布也为项目提供了大量的有效消费人群。2、交通状况分析Ø本项目位于北临咸宁大道，东、北两道路都是城市的主要干道，交通便捷，区位条件

5、良好，但是，这对项目商业的发展有显著的影响。Ø本项目门前的公交线路较少，使本项目商业人流的形成受到限制。Ø未来待项目的规划桥建成后，将极大的改善项目周边的交通状况，并为本项目带来大量的人流。通过项目交通状况的分析可以看出，本项目目前交通状况并不是很好，这在一定程度上限制了项目的外来消费人流，使项目不能依托良好的交通形成人流。因此，项目商业的消费人群大都集中在项目自身及周边的办公人群和居住人群；但随着规划桥的建成，项目的消费人群可通过规划桥进行有效扩散。3、项目基本技术指标（数据来源：中央城）以上数据表明，本项目

6、商业多为二层建筑，另规划有四层商业区，类似商业裙楼，总体而言仍然属于住宅底商，总建筑面积为7万平方米，商业面积较大，达到大型百货商场的商业规模，但不具备大型商业项目所能形成的规模效应，其定位只能根据商场现有的自身特性，来形成自身的特色，以打造成区域性的综合服务中心。4、项目现状分析Ø本项目为住宅底商，住宅部分销售均价每平方米达到4000多元，楼盘档次较高，住宅部分约有近200户已交房入住，其入住率尚可，这为项目带来了一定的的高消费人群。三、项目区域商业市场分析（一）区域市场界定商业物业开发和经营将受到项目周边商

7、业环境、目标客户、消费能力、市场容量等诸多因素的制约和影响，项目附近各种商业经营业态的存在与发展将直接决定本项目商业物业的最终定位。因此，本项目商业环境分析将以调研区域界定之范围为指导和依据，以本项目所在地为中心，围绕项目周边有效影响区域内的商业经营活动展开。本项目商业物业调研分析的基本思路如下：Ø首先，对本项目所处的区域商业市场作出准确的界定和划分Ø其次，对本项目所在区域商业市场的供应结构作出清晰的描述和分析，总结区域市场各种业态的供应状况Ø再次，总结和分析本项目所在区域商业市场的需求层次和特征Ø第四，得出本

8、项目的初步市场定位及产品构想，为项目定位奠定基础根据上述基本分析思路，为确保本项目调研工作的准确性、科学性和全面性，获得对本项目商业物业发展具有指导意义的数据和资料，我司依据项目所处地理位置及周边实际商业环境，考虑周边商业现状、特殊商业属性等决定因素确定本项目的四个重点研究区域如下：Ø咸宁大道Ø滨江大道Ø桂花街（二）区域市场分析结论根据项目区域商业市场调研分析，我司对本项目总体商业环境