商业地产运营风险与机遇并存

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1、商业地产运营风险与机遇并存2010-9-1010:35:02  来源：云南信息报  点击数：20　　当房地产发展到一定阶段，商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看，多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售，获得了投资者的追捧。昆明本土一些开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。在这许许多多的变化之中，有一条看不见的主线一直如影随形，能否与预期一致“退出”“变现”成为决定开发商前途的“命运之神”。　　商业地产运营之路上，风险与机遇并重。如何才能保证投资有回报？如何能让手中的商业项目达到期望的赢利度？如何才能有效

2、解决招商与养商的矛盾及困难？如何吸取成功的商业项目的精髓？一系列商业地产运营的思想认识和技术性问题困扰着本土开发商们。本期报道，云信记者邀请了多位业内人士前来支招，也为即将步入推售的昆明商业地产物业指点迷津。        商业地产规划设计要与招商有效衔接　　开发商专访　　昆明迎来综合体商业起跑时代　　高云生(欣都龙城之维仕商业运营总监)　　新昆明在“国际都市”的发展规划进程中，城市面积不断扩张。目前以三市街为商业中心的格局已经不能满足城市商业发展的需求。昆明迫切需要一批主题定位精准、规划设计鲜明、功能产品合理的“城市综合体”项目，来支撑城市化进程的需要。　　昆明属于二线城

3、市，不管从经营性投入资金量、市场品牌竞争度还是投资经营回报率来讲，都让人看到了希望。对于品牌经营者来说，昆明现阶段的商业环境处在一个快速建立品牌市场占有率及扩充企业经营规模的最佳时期。这样的市场环境，为时下兴起的综合体商业起跑奠定了基础。　　就目前来看，昆明的综合体商业还存在一些问题：首先，开发商对市场定位以及自身实力分析出现偏差，造成供应与需求的比重失衡；其次，综合体商业的大量崛起，就要求更多的复合型人才充当运营角色，而昆明此方面人才相当缺乏；第三，部分商业地产开发商更习惯于先规划再招商，最后才来考虑商业运营定位，这样很难打造针对性的卖场；第四，商业物业短时间大规模涌入市

4、场，势必导致优质品牌资源的紧缺。　　因此，开发商在运作综合体商业时，应该有以下考虑：第一，正规的商业模式，是先有经营定位才有规划设计，最后才是招商，这样做可规避重复建设的问题；其次，商业运营不能为了租赁而招商，应该从商业运营定位来选择符合规划的品牌商家。最后，目前昆明的商业运营方式较单一，应多吸收一些特色鲜明的主题商业运营理念。　　昆明商业呈五角星方式延展　　杨帆(新亚洲·体育城商业运营总监)　　随着地铁一号线以及之前几年南北方向的项目铺垫、人脉聚集，昆明南北方向的商业将迎来一次井喷式的迅速发展。东西方向虽然不会像南北方向这样迅猛地发展，但也会稳定成熟起来，而昆明南市，主要

5、以滇池路和彩云路为两个核心点。昆明以主城区为中心，形成五个角度的商业延展。　　商业的发展是随着城市的需求而发展的，低端、中等、高档立体格局已基本实现。但是，昆明商业发展过程中也存在一些问题。比如，昆明商业受老城交通及相关配套束缚多，交通拥堵、禁左、单行以及没有停车位等等问题，严重制约了主城区的商业发展。城市已经在不断扩大了，消费者也就更愿意就近或去交通方便的地方，使得昆明不断涌现出新的商业中心区，大有取代传统主城区的态势。改变有两种含义，一种是主动的，一种是自然、被动的，我个人更倾向于由市场、由消费者来推动商业新中心的形成。　　昆明商业的发展相对于全国特别是沿海发达城市来说

6、，还处于起步阶段，一方面是商业发展所需要的经济、社会基础还不算坚实，另一方面，也说明昆明未来商业价值还有很大的挖掘潜力。未来，这个美丽的旅游城市会因为城市基础配套设施的完善、城市功能的升级变化，给商业地产项目的发展带来更多机遇。　　业内人士专访　　本期嘉宾　　云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪　　昆明温州总商会商业地产商会会长杨斌　　商业规划设计需在招商中不断优化　　云信：商业规划设计如何与招商运营相协调，如何创新？　　王詠雪：创新其实就是在继承了前人基础上的发展。北京有个很好的案例：苹果社区，它将商业和艺术进行了很好的整合，不仅提升了地产的价值，还让艺术走进了商业和

7、生活。商业+艺术，创造性地开辟了艺术地产的新领域。其次，开发商、商家、商业运营机构有机的结合，才能让商业项目在规划时，就具有一定高度。而在招商及养商过程中的有机调解，能够让商业地产的利益得以最大化体现。　　杨斌：商业地产价值的体现源于商业规划设计，好的商业规划设计可以为商业地产后期的运营服务，商业的规划设计不仅仅是前期的，还需要在招商运营的过程中，不断的改进优化，不断完善。商业地产创新做法很多，在商业地产运营中应该引入第三方中介顾问机构参与，因为专业的中介顾问公司比业主方掌握更多的商业地产设计及运营经验。　　明确责