秦皇岛房地产市场总体状况分析.doc

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1、第一部分秦皇岛房地产市场总体状况一、秦皇岛市房地产市场分析：1、政府加大土地供应能力，推进土地市场建设，保障项目需求秦皇岛市被国土资源部确定为全国50个地价动态检测点之一，XXX的地价水平及变化趋势，将体现秦皇岛经济实力和房价变化。仅2005年，都市区就共以招、拍、挂形式出让经营性用地30宗，面积181.83公顷；审批土地出让卷155宗，面积383.95公顷；收购储备土地24宗，面积168公顷；特不是依法收回了闲置达13年之久的“海洋花园村”项目用地70.53公顷。今年谋划启动3个老旧小区和7个“城中村”改造；完成经济适用房续建1

2、8.38万平方米，组织实施82.62万平方米，谋划启动62万平方米，及土地开发整理项目55个，面积4704.13公顷，为XXX项目建设提供了用地保障。2、整顿房地产市场，宏观把握市场10/11自中央决定稳定房价，调控房地产市场之后，先后出台了购房实名制、对第二套房屋的购买与转让征收重税、提高房贷利率、地产预售收入所得税上调5%等法律法规。打击炒房行为，对房屋销售情况进行监控，着力调整住房供应结构，严格操纵高档房地产开发、重点进展一般商品房和经济适用房，打造新型特色宜居都市。但关于由地点政府、房地产开发商与购买者多方组成房地产市场，

3、能否有效抑制房价畸形飙升最终取决于市场供求。3、秦皇岛楼市日趋理性化，小户型倍受追捧，房价稳中求涨2005年，秦皇岛房地产市场价格接着呈稳步上涨的态势，同比上涨5.4%，商品住宅平均单价为2855元/平方米，其中多层住宅（6层以下）平均单价为2700平方米，高层（6层以上，有电梯）为3006元/平方米。据统计，今年前两个月XXX新建商品住房销售价格同比上涨4.9%，其中一般住宅上涨6.2%，高档住宅上涨3.7%，二手房销售价格和气上涨，同比上涨3.2%，涨幅比去年回落了2.4个百分点。总体上看，前两个月秦皇岛房屋销售价格同比上涨4

4、.3%，涨幅比去年低1.1个百分点。并低于全国平均上涨幅度。秦皇岛10/11对商品住宅的需求大概可分为三类：一、自用需求；二、投资需求；三、盲目跟风。过去那种地基还没打好，就急着买楼花的现象已不多见了。消费者购房行为趋向理性，投资购房比例有所下降。被调查者中住房需求面积80~100平方米之间的占39.8%，100~120平方米之间占23.5%，120~140平方米之间占21.4%,由此可知在80~140平方米之间的户型总份额占84.7%,最为宽敞消费者青睐。买房不再贪大求奢，追求简约、有用、舒适，目前这种消费观念正在成为主导。对1

5、40平方米以上户型征收4%契税的政策，也使小户型产品成为宽敞工薪阶层、年轻白领以及投资客的择房目标。据调查，不管是XXX的嘉远SOHO公寓、博维27°空间，高层小户型，依旧开发区的青馨家园三期紫晶苑系列小户型都专门受市场欢迎。二手房中小户型房源更是中介和买家争抢的“猎物”。4、规划宏伟，各区进展不均衡，供需关系略有紧张在国家统计局公布的“2005中国综合实力百强都市”秦皇岛榜上有名。为实现体现“十一五”时期秦皇岛进展在整个环渤海地区的战略地位，打造环渤海经济圈进展中的新亮点，着力做好都市规划和工业布局，加快县城和重点镇进展；紧紧抓

6、住项目建设不放松，加快山海关古城爱护开发。为加快都市建设，改善居民住宅条件，XXX仅现有住宅项目约为70多个，在售项目超过30个，除海港区、开发区较为集中外，其余分布在各城区。下面，我们按照房价从高到低和区块分布状况，把秦皇岛市大致分为四个区域，对其具体现状逐一加以介绍和评述。首先是海港区。位于秦皇岛市中心，东临山海关，西连北戴河。距华北东北之要冲，素有“京津门户”之称，是秦皇岛的精华所在。该辖区内的秦皇岛10/11港是中国北方重要的对外贸易港口，是世界最大能源输出港之一，加之此处为沟通东北三省与京津地区的重要交通枢纽和中转站。短

7、短几十年来，高楼大厦鳞次栉比，道路宽敞，交通顺畅，经济进展日新月异，为了满足人们日益提高的生活需求，房屋从经济适用房到住宅公寓，从商品房到联派不墅，从廉租房到酒店、写字楼，从多层到小高层、高层，从平层到复式、跃式，楼市呈复杂性、多元化进展。旺盛的市场需求是拉动该区域房价上涨的要紧因素之一，房屋建筑成本的加大、商品化的炒作以及新建小区各项配套设施的更加齐备，也是导致房价升高的因素。进而带动了整个秦皇岛房价的上涨。该区域核心部分为大汤河与新开河之间所辖区域，以此为中心，其西部和东部构成展开的双翼，分不沿河北大街西段到西环路附近（西港镇

8、）；另一条沿东环路以东直至山海关。那个地点的房价由内向外，由南到北，由东到西逐级递减，单价波动在每平方米2800～4800元之间，且多为内销住宅楼。东翼要紧有南李庄、工人南里、煤港里等，因开发较早有一定的成熟度，但多数楼房楼龄过长、格局不合理，因此