租金定价方式.doc

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1、窗体顶端层层解剖

2、商铺租金定价方法与计算公式窗体底端窗体顶端1.影响商铺定价的12个因素窗体底端窗体顶端窗体底端窗体顶端2.商铺租金定价的参考原则3.租金定价方法窗体底端窗体顶端4.租金定价公式（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层

3、别亦如此。（3）计算各层别的权重系数。公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数（4）计算总权重系数。公式二：∑权重系数=总权重系数（5）计算层别总价和层别均价。公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为1

4、00%，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况、竞争环境、投资

5、者的反馈、目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。【租金定价案例参考】项目价值评价表窗体底端窗体顶端价值实现表推算出本案的租金水平就要先得出平均价值实现度，根据上表知，平均价值实现度（本案除外）为66.57%，但如果无法确定项目4的销售价格和租金时，需要在计算本案的租金时所需的平均价值实现度不将项目4的价值实现度计入其中，因此此时可得出的平均价值实现度为65.5%。A.租金统计及分析B.价值实现下的租金及售价定位根据各商场的租金来测算出本项目的平均租金。如果项目3的租金是以扣点的形式来取得的，那么是可以根据测算的项目3年收益来推算出其月租金的。各商场租金表（元/㎡·月）根据上表

6、知项目竞争商场的平均租金为108元/平方米·月，因此可根据该数据推算出本案的平均租金，进而推算出商铺平均售价。本案平均租金=平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度=108×81%÷65.5%=131.91（元/平方米·月）本案平均销售价格=本案平均租金×10年×12月=131.91×10×12=15,828（元/平方米）窗体底端